Hozzászólások

  • Betti 48455 számú kérdése
  • 2018-11-01

Tisztelt Szakértők!

Átolvastam az eddigieket, remélem máshol nem szerepel még hasonló kérdés. A következőről van szó.

Adott egy épülőben lévő többlakásos ház. Regisztrációs szerződést írtunk alá márciusban, 80%-os vételár megfizetésével. Kértünk akkor rögtön "feltételes jelzálogtörlő nyilatkozatot", mivel a tulajdoni lapból kiderült: 100 millió Ft értékben jelzálogot vettek fel az építkezésre. Állítólag egy másik vevő is kérte ezt. Nyilatkozat nem született, zárós határidőn belül kellett utalni; ígéretet kaptunk a nyilatkozatra bár, semmi nem történt valójában.

A kérdésem a következő: előálltak egy olyan verzióval, hogy építtető meghatalmazottjával (ügyvédi ellenjegyzés vagy min. közjegyző előtt aláírt dokumentum nélkül) írjunk alá egy "használati megállapodást", mely szerint további 10% ("vételár előleg 2. részlet" címszóval) megfizetése mellett használhatjuk műszaki átadást követően az ingatlant, bár ez még nem minősül birtokbaadásnak.

Tartalmi normáknak nem felel meg az átküldött megállapodás, több hiányosságot fedeztünk fel benne, ahogy utánanéztünk (csak férjem, mint tulajdonos szerepelne benne az ő lakására vonatkozóan; mérőórák helye nem: együttes leolvasásról nem tájékoztatnak, ők aláírták, üresen kéne aláírnunk; természetbeni cím és vázrajz, valamint tanúk nélkül etc.). Nem érzem ezt megnyugtatónak.

Jeleztük tehát, hogy mivel nekünk nem sürgős a beköltözés, maradunk annál, hogy kihagyva ezt a megállapodást (kötelezhetnek ilyesmire?!), átvételt követően utaljuk a fennmaradó 20%-ot, ill. jeleztük, hogy legalább a most esedékes díjat a feltételes jelzálogtörlő nyilatkozat keretében szándékozunk átutalni, amit ők nem fogadtak el (idézem: "A banktól megkértük az igazolást, amit kért, de mivel a bank ehhez új értékbecslést és "zéró report"-ot kért volna, ami kb 1,2 millió forintba kerülne, így sajnos ezt a költséget nem tudtuk bevállalni."), de vállalták, hogy tehermentesen fogják átadni a lakást, ahol még kivitelezőnek van teendője.

Alapvetően a lakások számát figyelembe véve, usque 2millió Ft az 1 tulajra eső jelzálog, ezért ezt a 'most fektessük le' opciót elfogadhatónak találtuk volna laikusként. Mi a véleményük erről?

Közben elhangzott, hogy úgyis bankot váltanak. Mindezt épp most, a végéhez közeledvén - a miértre nincs válasz.

90% kifizetése mellett lesz időpont használatbavételre és egyben műszaki átadás-átvételre, majd esedékes az adásvételi szerződés.

Továbbá azt is furcsállom, hogy "rezsiköltség-előlegként" máris kiszabnak egy havi összeget (esedékes még "üzemeltetési díj-átalány" - ezt értem, mert ez a leendő közös költség, mindenkor fizetendő, ha lakott a lakás, ha nem) - ezt vállalni szükséges (korábbi, szintén épülő társasház esetében a lakásvételkor ilyesmi nem merült fel, megalapult és 1. közgyűlésen közös képviselő bedobott egy összeget, ami hosszú évekig változatlanul működött is).
Ha teszem azt november 15-én átveheti férjem a lakást (szerintem nem lesz kész addigra) és újévtől költözik oda, akkor miért fizetnénk másfél hónapra előre? Addig csak a lakás takarítására kerül sor részünkről és számla alapján azt természetesen rendezzük. Meghatalmazott 10.24-ei dátummal írta alá, mi nyilván aktuális napot tüntetnénk fel a magunk részéről.

Úgy érzem, összemosnak dolgokat ebben a megállapodásban és tartok attól, hogy ha mégsem megy minden flottul, akkor befürdetik az egész vevői kört további mintegy 2millió HUF/tulajdonos megfizetésével a jelzálog eltörlésére. Tudtommal csak ezután lehet használatbavételi engedélyért folyamodni (4 évvel korábbi infóm alapján: haszn.vét.eng.előtt nem is költözhetne be senki se, ez áll???), esetleges eladást fontolóra venni...
Túl szkeptikus lennék?

Arra gondoltam, kezdeményezem, hogy általunk fizetett közjegyzőnél vagy ügyvédnél írjunk megállapodást, persze kiegészítve azzal, amivel szükséges és ebben külön kitérve arra, hogy kivitelező vállalja: az ingatlanra vonatkozó jelzálog alól minden körülmények között mentesíteni fognak bennünket.
Milyen költségvonzata lehet ennek a számunkra biztonságot nyújtó procedúrának?

Röviden mit tanácsolnak ebben a helyzetben?

A válaszokat előre megköszönve, maradok tisztelettel,
Betti

Kedves Betti!

Nem is tudom, hogy hol és hogyan kezdjem... Nem túl megnyugtató a helyzet, bár egyelőre feltételezhető az eladó jóhiszeműsége is, még ha néhol érthetetlen is az eljárása vagy az igénye.

Az bizonyos, hogy - ha csak szigorúan a jogi helyzetet nézzük - nem kellene újabb vételárrészletet fizetniük anélkül, hogy az Önök számára megnyugtató - vagy legalább megnyugtatóbb - okirat szülessen az adásvétel kapcsán.

Az sem világos, hogy mit is takar valójában a regisztrációs szerződés. ez egy adásvételi szerződés, amely benyújtásra került a földhivatalhoz? Vagy nem is "látszik" az adásvételük a tulajdoni lapon. Feltehetően ez utóbbi megismerésével kezdeném felgöngyölíteni a problémát, és annak pontos ismeretében törekednék megoldást találni a beruházóval.

Feltételezem, hogy az eddigiek során a beruházó ügyvéd "járt el" az okiratszerkesztés körében, ezt a gyakorlatot javaslom azonnal beszüntetni és saját jogi képviselőt igénybe venni a helyzet rendezése érdekében.

Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu

Közösségi oldal:


  • Csilla 48446 számú kérdése
  • 2018-10-17

Tiszelt Ügyvéd Asszony/Úr!

Új építésű lakás végleges adásvételi szerződésének aláírása előtt állunk, jelenleg előszerződéssel rendelkezünk. Az ingatlan melletti telek szintén a beruházó tulajdona, ahova még egy társasházat kíván felépíteni a következő években.
Jelen végleges adásvételi szerződésben ki kívánja zárni az eladó azon jogunkat, hogy bármilyen kártérítési igénnyel élhessünk a későbbiek során az ingtlan esetleges értékcsökkenése esetén, azt írja, hogy:

- tudomásul veszem és elfogadom, hogy az ingatlan környezetében fekvő ingatlanok, a mindenkori hatályos építési szabályoknak megfelelően esetlegesen beépítésre/átépítésre kerülhetnek,
- a lakásom napfénnyel történő természetes megvilágítása és a rendelkezésre álló kilátás mértéke kisebb lehet, mint a szerződés aláírásának időpontjában,
- és mindezekre tekintettel kívánom megvásárolni a lakást.
- semmilyen igényt, követelést nem támasztok és ilyet a jövőben sem fogok támasztani a fentiek kapcsán.

Kérdésem az lenne, hogy az Eladó valóban minden jövőbeli, nekem, az új építkezéssel okozott kár alól mentesítheti magát, ha ezt aláírom (lakás értékcsökkenése a kilátás és a benapozottság csökkenésével)? Ha nem fogadom el ezt a passzust akkor jogszerűen elállhat a szerződés aláírásától? Egyáltalán kiköthet ilyet a szerződésben?

Amikor az előszerződést aláírtam, valóban volt róla tudomásom, hogy építkezni kívánnak a szomszédos telekre is, de annak tervei a mai napig nem ismertek, így azok hatását sem tudom megítélni a lakásomra.

Válaszát nagyon köszönöm!
Üdvözlettel:
Csilla

Kedves Csilla!

Az előszerződés szerinti tartalommal kellene szerződniük. Ha ez egy újabb feltétel, akkor nem lenne köteles elfogadni ezt a szigorítást.

Az eladó részéről, legalább egy látványterv felmutatása lenne korrekt és indokolt a jövőbeni hatások felmérésére.

Az is tény azonban, hogy az építési szabályoknak megfelelő építést megakadályozni nem tudja, és éppen a lehetséges egyetlen lehetőségét - a kártalanítást - kívánja kizárni ezzel a rendelkezéssel az eladó.

Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu

Közösségi oldal:


  • Adrienn 48440 számú kérdése
  • 2018-10-10

Üdvözlöm!
Vásároltunk egy családi házat.El kezdtük felújítani.Amikor az egyik helyiségben lekapartuk a két réteg enyves festéket,előjöttek a korábbi repedések,javítások.Erről nem tájékoztattak minket az eladók.Sőt,azóta a ház falán egyre nagyobb repedések jelennek meg,és megindult az egyik szoba is.Mit tudok tenni ez ügyben,így 3 gyermekkel nem merünk beköltözni.Csak tájékoztatás céljából kérdezemKöszönettel

Tisztelt Adrienn!

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény alapján a kötelezett (eladó) hibásan teljesít, ha a szolgáltatás, - vagyis esetünkben az ingatlan-, a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben, illetve a jogszabályban meghatározott minőségi követelménynek. A kötelezett azonban nem teljesít hibásan, ha a jogosult (vevő) a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy azt ismernie kellett.

A használt ingatlanok vonatkozásában a lakó-épületnek a korának, és az abból eredő műszaki állapotának megfelelő mértékben alkalmasnak kell lennie a rendeltetésszerű használatra. A kialakult joggyakorlat szerint a szigetelés hiányossága miatt a falakon fellépett vizesedés független az épület korától, és az annak megfelelő természetes avulástól, mivel az nem jelentkezett volna, ha épületet eredetileg megfelelően szigetelték volna.

Amennyiben a jogosult az adott hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy ismernie kellett volna, akkor a kötelezett mentesül a felelősség alól. Minden esetben a kötelezettnek kell bizonyítani, hogy a jogosult a hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy ismernie kellett, hiszen amikor a vevő megvásárol egy ingatlant, akkor jogosan várja el, hogy az ingatlan rendelkezzen a megtekintéskor tapasztalt, illetőleg a szerződésben rögzített tulajdonságokkal.

Kellékszavatossági igény alapján a jogosult választása szerint az alábbi sorrendben a következő igényeket támaszthatja a kötelezettel szemben:

a)kijavítást vagy kicserélést igényelhet, kivéve, ha a választott kellékszavatossági jog teljesítése lehetetlen, vagy ha az a kötelezettnek - másik kellékszavatossági igény teljesítésével összehasonlítva - aránytalan többletköltséget eredményezne, figyelembe véve a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet; vagy
b)az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy a szerződéstől elállhat, ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta.

A szavatossági jogok érvényesítésének előfeltétel, hogy a jogosult a hibát közölje a kötelezettel.
A közlés határideje tekintetében a Ptk. csak annyit ír elő a jogosultnak, hogy a felfedezés után késedelem nélkül kell a kötelezettel közölnie a hibát. Míg a szavatossági igények a teljesítéstől számított egy év alatt évülnek el, addig az ingatlanok esetében az elévülési határidő öt év.

Tisztelettel:
Dr. Tóth Gergely ügyvéd
JÁMBOR TÓTH KOLLÁTH Ügyvédi Iroda
3530 Miskolc, Rákóczi u. 14. 1/5.
+36 46 320 411

Közösségi oldal:


  • Viktor 48356 számú kérdése
  • 2018-07-17

Tisztelt Hölgyem/Uram!

Nem règ vàsárolt ingatlanunk kapcsàn tudomásunkra jutott, hogy a terület ahol az ingatlan álható, egy építőközösség része. Erről a vásárlás előtt az Eladó minket mint leendő Tulajdonosokat nem tájékoztatott.
Utólag, egyáltalán nem hivatalos forrásból értesültünk erről.(közösségi oldal, ahol az építőközösség vezetője kérésre elektronikusan továbbított néhány régi okiratot az építőközösséggel kapcsolatban).Mivel egy újonnan beépülő területről van szó, a leendő infrastrukturális beruházásokhoz az itt lakók anyagi hozzájárulását kérik, telkenként leosztva a leendő beruházások költségeit. Kérdéseim ezzel kapcsolatban, hogy jogos-e az épìtőközösség igénye,holott az Adásvételi szerződésünkben rögzitve van, hogy az ingatlanunk kifejezetten teher-és igènymentes. Az ingatlanunk továbba egy társasház része, ami két telken fekvő 12 lakást jelent. A társasházi lakástulajdonosoktól még sem telkenként, hanem lakásonként kérnének anyagi hozzájárulást. Ez jogszerű így? Milyen formában kellett volna az építőközösség vezetőjének megkeresni az új tulajdonosokat?
Segítségét köszönöm!

Kedves Viktor!

Az adásvételi szerződés és az építőközösségi iratok ismerete nélkül nem tudok érdemi nyilatkozatot tenni.
Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu

Közösségi oldal:


  • Szilvia 48336 számú kérdése
  • 2018-06-22

Tisztelt ügyvéd úr! Családi házunk (ikerház fél) építése general kivitelezővel folyik, jelenleg 10 hónapos csúszásban vagyunk. Természetesen a kötbért érvényesíteni fogjuk, am úgy érezzük, a kivitelező valahol már elengedte a ház építés dolgot, leírta máshonnan kötbért és egyáltalán nem siet befejezni, mással foglalkozik, többször kaptuk már hazugságon is. Szerintem ez nem felelős hozzáállás. Azt szeretném tudni, ezzel érdemes e ügyvédhez fordulni, vagy együk a kefét...? Meg lehet e ezt a dolgot fogni? Úgy érzem, egyszerűen nem tudunk neki mit mondani, nincs semmi a kezünkben, és nyilván mi abszolút nem úgy számítottunk rá, hogy majd egy évvel később lesz készen a házunk... köszönöm!!

Kedves Szilvia!
A vállalkozóval kötött szerződés ismeretében lehet meghatározni a lehetőségeiket, ami attól is függ, hogy milyen stádiumban tart az építkezés, mennyi vállalkozási díjat fizettek ki, stb.


Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu

Közösségi oldal: