Hozzászólások

  • Kristóf 48922 számú kérdése
  • 2020-03-07

Közös tulajdonú családi ház többségi tulajdonos általi értékesítése

Tisztelt Címzett!
Kérem szakmai javaslatát az alábbi ingatlanértékesítési lehetőség kapcsán:

Tulajdoni lapon 2/3 és 1/3 tulajdonú családi ház értékesítését szeretné a többségi tulajdonos, azonban a kisebbségi tulajdonos nem akarja eladni az ingatlant. Jelenleg nincs ingatlan használati megállapodás, de a családi ház a tulajdoni laptól eltérő mértékben a kisebbségi tulajdonos által töb mint 15 éve túlhasználatban van (kb 50-50%). Az ingatlan nagyjából két részre van osztva: kisebbségi kapott szolgalmi utat kerítéssel + lakás külön bejárattal; többségi: lakás külön bejárattal a földszinten + előkert szolgalmi kerítéssel leválasztva + hátsó kert (nincs leválasztva kerítéssel)

A többségi tulajdonos értékesítené a tulajdoni lapon lévő 2/3-os tulajdonrészt és az ingatlant egyik saját bejáratú lakását, valamit a saját használatú lakáshoz tartozó részben már leválasztott kertrészeit (hátsó kert jelenleg nincs kerítéssel leválasztva). A kisebbségi tulajdonos mindenáron társasházzá szeretné alakíttatni a jelenlegi közös tulajdont, de ezt a többségi nem akarja, mert jelenleg a rövid távú azonnali eladás a célja.

Kérdések:
- a 15 éven túli túlhasználat miatt a kisebbségi tulajdonos jogosan kérheti-e, hogy a tulajdoni lapon az 1/3-os joga 1/2-re módosuljon
- Eladható-e a többségi tulajdonos 2/3-os tulajdoni hányada, illetve az ingatlan kisebbségi tulajdonos által nem használt része a kisebbségi tulajdonos jóváhagyása nélkül, ha nem él az elővásárlási jogával?
- A többségi tulajdonos a hátsó kertben építhet-e egy kerítést a 2/3-os tulajdoni hányad figyelembe vételével, de használati megosztási dokumentum nélkül, hogy az saját maga által értékesítendő ingatlan így teljesen leválasztásra kerülhessen (a kisebbségi tulajdonosnak egy korábbi szóbeli megállapodás értelmében most is rendelkezik kerítéssel leválasztott szolgalmi úttal - sajnos ennek építésekor nem került megépítésre a most kérdéses kerítés szakasz).
- A kisebbségi tulajdonos megakadályozhatja-e a többségi által történő leválasztást céljából történő kerítés építést? Ha igen, milyen jogi alapra hivatkozhat?
- A kisebbségi tulajdonos lebonthatja-e a többségi tulajdonos által megépített elválasztó kerítést? Ha lebontja, akkor a többségi is lebonthatja a szolgalmi úthoz tartozó korábban épített kerítést?
- A többségi tulajdonos milyen jogi lépések nélkül tudja a leggyorsabban értékesíteni az ingatlan rá eső, általa használt részét a kisebbségi tulajdonos nélkül?

Kedves Kristóf!

Válaszaim a kérdései sorrendjében:

1. Elvileg elképzelhető, hogy elbirtoklás címén tulajdonjogi igényt érvényesít, de az ilyen esetekben a bíróságnak fokozott körültekintéssel és részletesebb bizonyítási eljárással lehet megállapítani az elbirtoklás tényét.

2. A saját tulajdoni hányadát a tulajdonos szabadon értékesítheti, ennek során csak a tulajdonostárs elővásárlási jogára kell tekintettel lennie. Az más kérdés, hogy jelen esetben a függő elbirtoklási igénnyel "együtt" tudja eladni, ami nem jogszerű/korrekt eljárás a leendő vevővel szemben.

3. A közös tulajdonú ingatlanok használata körében a tulajdonosoknak közös döntést kell/ene hozniuk. A kerítéssel ezt a használati viszonyt a többségi tulajdonos egyoldalúan határozná meg.

4. Birtokvédelmi eljárásban igen. Alapja a 3. kérdésre adott válasz.

5. Az önhatalom nem jogszerű.

6. Lásd 2. válasz.

Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu

Közösségi oldal:


  • Fullerton 48912 számú kérdése
  • 2020-02-24

Tisztelt Ügyvéd Úr/Asszony!
Pár éve vettünk egy házat Édesanyám akkori Élettársával amiben nekem 1/4-ed tulajdonrészem lett, a többi 3/4-ed pedig az Élettársé. Most az utóbbi pár napban annyi változás történt, hogy ezt a 3/4-ed tulajdonrészt a volt Élettárs eladta a jelenlegi Élettársának 3.000.000 Ft-ért. Na most nekem az ő ügyvédjüktől múlt hét pénteken jött a levél, hogy 8 napom van rá, hogy élek-e az elővásárlási jogommal. A fontosabb kérdéseim a következők: Önök szerint ha 3.000.000 ft-ot lerakok az ügyvédjük asztalára akkor onnantól kezdve enyém az egész tulajdon és nincs semmi "turpisság" a dologban? A másik fontos kérdésem pedig az, hogy az Élettárs és a családja is ott lakik a házban. Milyen gyorsan kötelezhetem őket arra, hogy kiköltözzenek a házból?

Előre is köszönöm a válaszukat!

Maradok tisztelettel:
Fullerton

Kedves Fullerton!
Elméletileg igen, de biztosat csak az adásvételi szerződés és/vagy a vételi ajánlat alapján tudnék mondani.

Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu

Közösségi oldal:


  • Juci 48902 számú kérdése
  • 2020-02-13

Tisztelt Ügyvédnő, Ügyvéd Úr!
Az alábbi helyzetben szeretném segítségüket kérni.
Adott egy osztatlan közös tulajdonú saroktelek, melyen két különálló lakóház áll. A közművek teljesen különválasztva, a bejárat is külön-külön a két utcáról történik. Ez az egész ingatlan valamikor a családom tulajdona volt, de bonyolult folyamaton keresztül, ily módon lett megosztva és az egyik ingatlan a telekrésszel együtt értékesítve. A másik ingatlanban jelenleg is én élek a családommal.
A terület még korábban a családom tagjával használati megosztás keretében -fizikailag-kerítéssel is le lett választva. Az egész telek kb. 800 m2. Tudtommal az új jogszabályok szerint albetétesíteni kellett volna a területeket.
A másik ingatlan tulajdonosai külföldön dolgoznak, nem mutattak nagy hajlandóságot ennek a jogi helyzetnek a rendezésére. Tudomásomra jutott, hogy eladták az ingatlant. Az online felületről kinyomtattam a tulajdoni lapot, melyen már az új tulajdonosok széljegyként be vannak jegyezve és számomra "furcsa" az egész.
Több kérdésem lenne: ez az eljárás jogszerű-e így, hogy nincs albetétesítve a két ingatlan? Korábban volt egy elővásárlási jogról történő lemondásom. Ez ebben az esetben is érvényes? Nem kellett volna engem is tájékoztatni, akár hivatalosan? Előre is köszönöm segítségüket.

Kedves Juci!
1. Nem kellett volna albetétesíteni, az mindössze lehetőség lett volna.
2. Az eladás során Önnek elővásárlási joga lett volna, ennek körülményeit meg kellene vizsgálni, mert lehet, hogy élhetne ezzel a jogával. A lemondás - a korábbi - nem lett volna alkalmazható ebben az eladásban.

Szerintem egy ügyvédi konzultációt megérne a dolog...

Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu

Közösségi oldal:


  • Szilvia 48887 számú kérdése
  • 2020-01-28

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Édesapámtól örököltünk egy nyaralót, amelyben én és 3 kiskorú gyerekem 1-1-1-1 arányú tulajdonrészt szerzett. Akkor 18 millióra becsülte az értékét az önkormányzat. Mindegyikünknek tehát 1/4 tulajdonrésze van benne. Kérdésem az volna, hogyha én ezt az ingatlant lebontom, és egy új családi házat építek rá (akkor értéke kb. 50 millió lenne), akkor egy esetleges eladás esetén majdan a gyerekek az ingatlan akkori értékére lesznek jogosultak ? Ha igen, van-e valamilyen mód arra, hogy a gyerekek az ingatlan jelenlegi értékéből részesüljenek később, amikor a ház majd eladásra kerül? Köszönöm válaszát!

Tisztelt Szilvia!

A felvetett kérdésének az örökléshez már semmi köze nincs, a jelenlegi tulajdonosok a közös tulajdon szabályai szerint kötelesek eljárni. Ez azt is jelenti, hogy az ingatlanon jelentős beavatkozást végezni csak a tulajdonostársak többségének együttes beleegyezése mellett lehet (itt a négyből három fő). Ha megvan az egyetértés, érdemes megegyezni a költségviselésről, az ingatlan beavatkozás utáni tulajdoni viszonyairól, a közös tulajdon esetleges megszüntetéséről.
Az lehet megelőző jó megoldás, ha a közös tulajdont megszüntetik (a gyermekei részét Ön magához váltja), a jelenlegi állapot alapján megosztoznak, aztán Ön utána a saját tulajdonán építkezik.


Tisztelettel
dr.Stein Barnabás ügyvéd
8000 Székesfehérvár, Vár krt. 23. I/6.
+36 30 2377413

steinbarnabas@t-online.hu

Közösségi oldal:


  • Anonim 48860 számú kérdése
  • 2020-01-12

Tisztelt Ügyvéd úr!

Köszönömm a 48857 számú kérdésemre adott válaszát.
Lehet hogy egy kicsit pongyolán fogalmaztam,ezért szeretném bővebben kifejteni a kérdésemet ha lehet.
Van egy szülői ház aminek a felét az anyai részt megörököltük az akkor még élő öcsémmel 1/4-1/4 arányban.Időközben 2013 ban öcsém is meghalt,így az ő 1/4 ŕészét az ő 2 gyereke örökölte meg.Édesapám még éltében eltartása fejében rám íratta az ő félház részét,mivel az öcsém gyerekei nem foglalkoztak vele így rájuk nem számíthatott gondozásra ill. eltartásra.Így hivatalos ügyvéd által kötött tartàsi szerződéssel a nevemre került az ö 1/2 része is.Tehát így az anyai 1/4 résszel együtt 3/4 rész tulajdonom volt a ingatlanon. Ezt a hosszú bevezetőt csak azért írtam hogy èrthtő legyen a dolog valamennyire.
2019 ben édesapám is meghalt és jött az ingatlan eladása,ami elég érdekesen alakult.Az ingatlan végül is 8 mft èrt kelt el és a gyerekek követelték az apjuk utájáró részt is,(már korábban is)így az ő 1/4 részüket eladták 4 mft ért az én ügyvédi jelenlétem,ill.meghallgatásom nélkül,amit végül is én sérelmezek a magam részéről,mert így a 3/4 részemért ugyanúgy 4 mft ot kaptam, tehát elvitték az édesapám tartása után járó részemet is. Nekik csak 1/4 rész azaz 2 mft járt volna 8 mft ból,és nekem a 3/4 részért 6 mft.
Az volna kérdésem hogy a leírtak alapján jogszerűen járt e el az ügyvéd az adás vételi szerződés megírasakor azzal hogy engem nem hallgatott meg?
Ugyan is az ügyvédnek látnia kellett a tulajdoni lapon hogy több tulajdonos van,és nekem 3/4 tulajdon részem van.
Mert ha engem is megballgat az ügyvéd biztos nem így alakult volna ez az adás vétel,mert akkor eltudtam volna mondani a valóságot,amit ők elhallgattak csak azért hogy fél ház tulajdon részt szerezzenek az ingatlanon. Kérdésem hogy van e valami jogorvoslat erre a dologra hogy vissza kapjam a részükről jogtalanul tőlem elvitt 2 mft ot,és mennyi az esélyem rá?

Ui: Az ügyvéd úr válaszára reagálva: Az elővásárlási jogra csak akkor kaptam lehetőséget amikor már a vevő megvásárolta az ő 1/4 részüket,amivel végül is anyagi okok miatt nem tudtam élni.Így kénytelen voltam elfogadni a 8 mft másik felét mivel az én részem nem tudtam volna úgysem eladni lakottan senkinek.

Tisztelettel várom válaszát!

Tisztelt Anonim! Elsőre is így értettem a tényllást az ingatlan jogi helyzete vonatkozásában. Ami nem volt világos, hogy korábban úgy értettem, hogy Ön nem írt alá szerződést, csak a testvére gyerekei adták el a részüket. De a jelek szerint Ön is eladta a saját részét, ugyanakkor összegért, holott az Ön tulajdoni hányada háromszor akkora volt, mint a másik két tulajdonosé összesen.
Az ügyvéd kapcsán nem tudok nyilatkozni, neki nem meghallgatni kell feleket, hanem a feleknek kell elmondani a szerződéses szándékukat. Ez az n esetében az lett volna, hogy a vételár 3/4 részére tart igényt. Ha ez nem hangzott el, akkor szerintem nem sok lehetősége van.
A saját jogi érdekek védelme érdekében mindenkinek saját maga fel kell lépnie, érvényesíteni kell azt. Ön ezt - sajnos - nem tette meg, így az igényérvényesítésre sem látok lehetőséget, mint ahogy az ügyvédi felelősség kapcsán sem gondolom, hogy érdemes lenne próbálkozni.
A fentieknek némileg ellentmondva annyit talán "megér a dolog", hogy az aláírásra kerülő iratokat megmutatja egy ügyvédnek egy konzultáció keretében, aki a tényállási elemek és az okiratok együttes ismeretében talán ki tud találni valamit. Ezen a fórumon ennyi információ alapján csak ennyi érdemi segítséget tudok nyújtani.
Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu

Közösségi oldal:


  • Anonim 48857 számú kérdése
  • 2020-01-10

Üdvözlöm!
Kérdésemre választ szeretnék amennyiben lehetséges : Megörököltünk szülői ingatlant öcsém aki már elhunyt annak a gyermekei örököltek s én. Édesapám fél házrészéből tartási szerződéssel (ügyvédi hivatalos irattal) egy negyedrészt rám iratott gondoskodás fejében. Ez 3 évig tartott. Elhunyta után igy a tulajdonból 3/4 rész az én részem s 1/4 rész az öcsém gyermekei örököltek. Eladásra került a sor s ügyvéd előtt adás-vételi szerződéssel eladták az ők egynegyed részüket, én ezen az eladáson nem vettem részt, nem hivatott be az ügyvéd amit jogtalannak tartok, nem tudta vagy nem akarta tudni, hogy nekem tartási szerződéssel több megörökölt összeg járna mint amit ők követelnek és meg is kaptak. Az ingatlan 8mFt volt és ebből 4mFt-ot követeltek és meg is kapták annak ellenére, hogy csak a negyed rész ingatlan után 2mFt járt volna nekik. Ezt tartom sérelmesnek, hogy az ügyvéd hogy-hogy nem látta a tulajdoni lapon, hogy a háromnegyed rész már az én tulajdonom tartási szerződéssel, nem hivatott be a szerződéskötésre igy én nem mondhattam el, hogy tartási szerződéssel nekem a háromnegyed rész összege jár ami 6mFt.
Kérdésem: jogos volt-e részvételem nélkül e szerződést megkötni, hivatalosan járt-e el az ügyvéd ebben az adás-vételi szerződés megirásában.

Tisztelt Anonim!

Jól értem? Ön nem volt jelen a szerződéskötésen, nem írt alá semmit, a vevő pedig tulajdont szerzett az ingatlan 1/4 részén 4 mFt ellenében?

Amennyiben a fenti kérdésekre igen a válasz, úgy Önnek továbbra is van az ingatlanban 3/4 tulajdoni hányada, amelyet szabadon értékesíthet a vevővel közösen meghatározott áron. Ez utóbbi kialakításánál nem ell tekintettel lennie arra, hogy a vevő korábban az 1/4 tulajdoni hányad eladása során milyen jogcímen és milyen összegeket vett át.

Az ügyvédi közreműködést nem szeretném minősíteni, de az bizonyos, hogy minimum azért kellett volna keresnie Önt, hogy az elővásárlási joga kapcsán nyilatkozzon.


Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu

Közösségi oldal: