Tisztelt
dr. Nagy Zoltán
Ügyvédi Iroda!
Ingatlanjogi kérdésben szeretném kikérni a jogi véleményüket.
2023-ban költöztünk el Győrből és egy Pest vármegyei városban épülő új lakóparkban vásároltunk meg egy ikerházi lakást. A Lakópark egy valamikori bányató körül épült fel és 122 építési telek került kialakításra. A telket 2 Kft. (2016-ban és 2020-ban alapított) vásárolta meg az önkormányzattól és alakította ki az építési telkeket. Különböző fejlesztéseket is végeztek, amely során utak, zárt kerítés, sportlétesítmények, játszótér, a tó mellett strand, parkolók kerültek kialakításra. A telkeket magánszemélyek és beruházó gazdasági társaságok vásárolják/ták meg a Kft-éktől és a kivitelezést követően már ők értékesítik a felépített családi házakat, vagy ikerházi lakásokat. A fejlesztő Kft. 3 tulajdonosa később létrehozott egy ugyanazon alapító személyekből álló Nonprofit Zrt-t a közös használatú területek üzemeltetési, karbantartási feladatainak ellátására. Ennek a társaságnak azonban semmiféle eszköze nincs, így a szükséges munkákat az őt alapító Kft. végzi el. Vagyis az általunk befizetett közös költséget a Zrt. tőlünk beszedi, majd a Kft-nek az elvégzett munkák fejében azt kifizeti. Hogy ez milyen szerződés, megállapodás alapján történik arról nincs információ. A Zrt. két éve veszteséges.
Jelenleg folyik a Zrt. átalakítása oly módon, hogy minden telektulajdonhoz egy db fizikai részvény kerül kibocsátásra és a részvénnyel rendelkező tulajdonosoknak lesz szavazati joga. Ezzel egy időben pedig az addig a Kft tulajdonába levő tulajdonrészeket (sportpálya, játszótér, futópálya, recepció, beléptető rendszer, stb.) átadják a Zrt-nek. Így a közös költség ettől kezdve jogszerűen is a Zrt. tulajdonába kerülő tulajdonrészeknek a fenntartására, karbantartására fog szolgálni.
Az általunk, egy kivitelezőtől 2022. 10. hóban megvásárolt lakást 2023. márciusban vettük birtokba és azóta is ott lakunk. Ezek az ingatlanok (telek+ház) a saját tulajdonunkban vannak. Akkor az eladó és kivitelező arról tájékoztatott bennünket, hogy a telek után a közös részek használata fejében 20 ezer Ft közös költséget kell fizetni. Egyéb tájékoztatást nem kaptunk. Ezen kívül csak egy házirendet kaptunk, amely tartalmazta a Lakóparkban betartandó szabályokat. SZMSZ-t Alapszabályt nem láttam, ill. nem kaptam. Ezen kívül velünk semmiféle megállapodást, vagy szerződést a Zrt. szóban, vagy írásban nem kötött. Az elmúlt 2 évben a Zrt. három közgyűlést tartott, amelynek legfontosabb napirendje a közös költség emelése volt. A 22-ben 20 ezer forinttal indított költség a múlt héten megtartott közgyűlésen már 58 ezer forintra nőtt.
Sajnos az írásban feltett kérdéseimre, hogy mi az oka, alapja a költségek ilyen nagyarányú növekedésének megfelelő magyarázatot nem kaptam. Nagyjából annyi volt a válasz, hogy csak, a beszedett díj nem fedezi a költségeket és más Lakóparkokban még több a havi díj. A Zrt- t hiába kértem, hogy adjanak részletes információkat a működésről, a gazdálkodásról és a közös költség elszámolásáról. Mivel tudni szerettem volna, hogy az általunk befizetett díjat mire fordították. A Zrt. nem készít éves üzleti tervet, nem számol be az éves működésről, azokat a közgyűlés így nem is hagyhatta jóvá. Az éves mérleg és eredménykimutatást csak a IM honlapjáról tudtam letölteni. A Zrt. egész működése zavaros és szerintem nem felel meg a jogi, pénzügyi előírásoknak, ezért úgy döntöttem, hogy amíg ezekre a kérdésekre részletes választ nem kapok felfüggesztem a közös költség fizetését. Ez idén januárban történt, de kérdéseimre azóta választ nem kaptam.
A legutóbbi közgyűlésen a Zrt. jogásza a feltett kérdésre úgy nyilatkozott, hogy azért nem átlátható és kimutatható a Zrt. működése, mert annak egy része a Kft-ének végzett még folyamatban levő fejlesztései tevékenységét is tartalmazza. Ezzel gyakorlatilag elismerte, hogy a könyvelés zavaros, a gazdálkodás nem követhető nyomon és a közös költséget nem csak fenntartásra, hanem fejlesztésre is használták. Ami szerintem büntető jogi kérdéseket is felvet, hiszen a Zrt. az általunk befizetett pénzeket csak a közös használatú tulajdonrészek fenntartására és karbantartására fordíthatná. Ráadásul ennek aránya, nagysága nem is kimutatható, pedig könyvitelileg ez szétválasztható lett volna. Egy olyan visszásság is előfordul a Zrt-nél, hogy a fenntartási munkák irányítását végző, ügyvezetőnek titulált egyik alapító tag egyúttal ugyanott a Zrt. felügyelő bizottságának is a tagja. Vagyis saját tevékenységét, önmagát ellenőrzi.
A közgyűlésen az is elhangzott, hogy mivel rajtam kívül még van egy lakó aki nem fizet hasonló okok miatt, hogy a veszteség miattunk keletkezett. Ami nem igaz, hiszen annak összege -5,2 millió Ft volt, mi pedig összesen 720 ezer forintot nem fizettünk be. Szeretném tisztázni, hogy nem azért nem fizetek, mivel nincs miből, hanem mint nyugdíjas közgazdának kétségeim vannak arról, hogy a Zrt. működése és gazdálkodása szabályos. Azt is kijelentettem, hogy amennyiben a feltett kérdésekre megnyugtató választ kapok és a működés normális lesz, természetesen fizetni fogok. Amellett, hogy a közösség minden tagjának kell, hogy legyen joga betekinteni az elszámolásokba és megismerni azt mire fordították a befizetésünket. Úgy gondolom, ez nem csak az én fixa ideám, de az egész közösség alapvető érdeke. A közgyűlésen elhangzottakról jegyzőkönyv nem készült, csak egy e-mailt kaptam, amiben tájékoztattak a közös költség növekedéséről.
Ugyanis a közgyűlésen résztvevők főként vállalat-, vagy cégvezetők, legtöbbje kitömve pénzzel, akiket nem érdekel az emelés, ill. az általam felvetett kérdések nem izgatják őket. Annyit fizetnek, amennyit mondanak és mindent megszavaznak szó nélkül.
A közgyűlésen azt is mondták, hogy rövidesen elkészül a kamerás sorompó rendszer és úgy fogják beállítani, hogy a rendszer a nem fizető lakók járműveit nem fogja beengedni.
Röviden ennyi a történet, lehet, hogy kicsit hosszúra nyúlt, de az előzmények ismerete is fontos a probléma megértése szempontjából. Úgy érzem, hogy egy lakóparknak nem ilyen módon kellene működnie. Semmiről nincs kellő információnk, nincs átláthatóság, jövőkép, vízió a hatékony, hosszú távú működéshez.
A kérdéseim végül is a következők:
• Jogi szempontból megállja-e a helyét az az indok, ami miatt leálltam a közös költség fizetésével?
• Jogszerű-e, hogy a Zrt. nem készít üzleti tervet, nem számol be az éves gazdálkodásról és a befizetett pénzekről? Ezeket a tagság nem szavazza meg.
• Mivel semmiféle megállapodásom nincs az üzemeltetővel a lakóparkkal kapcsolatban, és részvényem sincs, az ingatlanvásárlással automatikusan tagjává váltam-e a Lakóparknak?
• Nem volna-e célszerű az általam be nem fizetett közös költséget ügyvédi letétbe helyezni, ami igazolná, hogy nem a fizetés elkerülése a célom, hanem a problémák rendezése?
• Mit tehetnék még annak érdekében, hogy elérjem azt, hogy a Zrt. működése, gazdálkodása megfeleljen a jogszabályoknak?
• Milyen jogi eszközök, fórumok állnak még rendelkezésemre ennek eléréséhez?
• Megtehetik azt, hogy mint nem fizetőt nem engednek járművel behajtani, azaz kizárnak a lakparkból, annak ellenére, hogy az egyik teleknek bejegyzett tulajdonosai vagyunk a feleségemmel?
• Hogy oldható fel az összeférhetetlenség, a vezetői és a ellenőrzési feladatok azonos személye miatt?
• Felmerül-e büntetőjogi felelőssége a Zrt. és a Kft. vezetésének a felsorolt hiányosságok miatt?
Várom szíves válaszát, üdvözlettel:
Attila