Tisztelt Ügyvéd Úr!
Kérem, szíveskedjenek tanácsot adni az alábbi ügyben, amennyiben lehetséges:
5 éve vettem egy új építésű épületben egy lakást.(A szerződés aláírásakor társasház még nem létezett.) A vételár felét kifizettem, a maradékot bankkölcsönnel szerettem volna megoldani.
A műszaki átadáskor jelentős problémák merültek fel, a beruházó-eladó a hibák kijavítása helyett az adásvételi szerződés felbontásához ragaszkodott, a vételár hátralévő részét nem hívta le a bankomtól.
1,5 év múlva pert nyertem, mely kimondta, hogy a szerződés érvényes, az eladó köteles 15 napon belül átadni a lakást és a vételárat a banktól lehívhatja.
A bíróság az ítélet indoklási részében kitért arra, hogy a felek a kötbér megfizetését a vételárba történő beszámítással is rendezhetik, s részletesen kifejtette a kötbér megítélésének jogalapját.
Mivel a fellebbezési idő alatt a banki hitel fennmaradó összegének rendelkezésre tartási határideje lejárt volna, családi segítséggel a hátralévő teljes vételár maradékot ügyvédi letétbe helyeztem.
Az eladó az ítélet ellenére a fennmaradt vételár-részletet a banki hitelkeretből nem hívta le, a lakás átadásáról tárgyalni továbbra sem volt hajlandó. Újabb 1 évembe telt, mire a bíróságtól kikönyörögtem, hogy írják le, hogy jogerős az ítélet, mert csak a jogerős ítélet végrehajtatható.
A lakást végül tavaly bírósági végrehajtási eljárás során vehettem birtokba.
A végrehajtás tartalmazta: a per tárgyát képező lakás fizikai birtokba adását és az ítélet pénzbeni részének végrehajtását. Ez utóbbi esemény során a végrehajtó az ügyvédi letétbe helyezett vételár hátralékból lefoglalta a per-, végrehajtási-, stb költségeket, a megítélt kötbér számomra visszautalásra került. Ezen összegek levonása utáni maradék járt volna az eladónak,
de mivel a végrehajtás és a jogerős ítélet között 1,5 év eltelt,valamint a műszaki problémák javítása is jelentős költség (erről költségbecslést is tartalmazó szakértői vélemény készült), valamint bizonyíthatóan több évig lakott valaki a lakásban, tehát azt használt állapotban vettem át, így a maradék összeget visszatartottuk (Ha egyenleget vonunk és lenne erről is ítélet, még az eladó tartozna, de nem akartam tovább pereskedni).
A tulajdonjog bejegyzési engedély is a végrehajtás tárgyát képezte, de a jelzálogjog törléseket sajnos nem tartalmazta.
A Földhivatal tulajdonjogomat tavaly jegyezte be, addig széljegyen szerepeltem tulajdonjog fenntartással történt eladás címen.
Idén ért a nagy meglepetés, miután megkaptam az első hivatalos levelet a Földhivataltól. Többszöri iratbetekintés során állt össze bennem a kép, hogy ingatlanomat többmilliárdos értékű keretbiztosítási jelzálog jog terheli, aminek jogosultjaként idén engedményezéssel egy követeléskezelő céget jegyeztek be.
Máig sem tudom, hogy a keretbiztosítási jelzálogjog-bejegyzések törlése teljesüléséhez kinek milyen nyilatkozatot kellett volna még kiadnia, illetve kérnie/megkövetelnie, valószínűleg az ügyvédem is hibázhatott.
Felvettük a kapcsolatot fenti céggel, bemutattuk a dokumentációkat, akik erre közölték, hogy az önerő, a banki kölcsön és a végrehajtási események dokumentációinak bemutatása után közölték, hogy a végrehajtói foglalást és a jogerős ítéletbe foglalt kötbért mint vételár teljesítést nem hajlandók elfogadni, mivel nem a projektfinanszírozó bank számlájára érkezett be az összeg és őket nem érdekli az eladóval folytatott jogvita (akivel mellesleg közvetetten ők állnak kapcsolatban), a követelésemet hajtsam be az eladón (aki ellen már felszámolás van). Sőt, szinte megfenyegettek, hogy ha nem fizetek, elindítanak ellenem egy jelzálog tűrési pert, amit tuti elvesztek és a legvégén a lakást is elárverezhetik a fejem felől.
Az adás-vételi szerződés szerint mely egész idő alatt érvényes volt, az ítélet is kimondta per, teher- és igénymentes ingatlant vettem. Bár a Szavatossági jogok fejezete rögzítette, hogy a szerződés megkötésének időpontjában a teljes épületkomplexumra keretbiztosítási jelzálogjog volt bejegyezve bankok javára, mely összeget az eladó feltehetően az épületegyüttes megépítésére hitelként vett fel. A földhivatali nyilvántartásba bejegyzett jelzálog joggal kapcsolatban az adás-vételi szerződés szerint: Az eladó szavatol, hogy a bejegyzési engedély átadásával egyidejűleg a jelzálogjog törléséhez szükséges engedély kiadásra kerül.
A perindítás és az elsőfokú ítélet meghozatala közötti időszakban jogerőre emelkedett az épületegyüttes használatbavételi engedélye, megtörtént a társasház alapítás és az önálló lakások albetétesítése. Ez utóbbi folyamatokba nem vontak be, azokról tájékoztatást csak utólag sikerült szereznem, mint a jelzálogjogok ingatlanomra történő rávezetéséről is, így fellebbezéssel nem élhettem.
Rettegek, hogy mikor fogják a fejem felől elárverezni a lakásomat! Mindezt olyan követelés fejében, amelyhez semmi közöm. Tanácstalan vagyok.
Van-e, és ha igen, ki az illetékes a jelzálog-jog törlése ügyében? Milyen jogi lépéseket tehetek az ügyben? Esetleg a földhivatali eljárásban ha találok valami szabálytalanságot, az csak időhúzás lenne, vagy az egész bejegyzést megfellebbezhetném?
Több, mint három évig nem jutottam a lakásomhoz. Új helyett egy használt lakást kényszerültem átvenni.
5 éve egy érvényes adás-vételi szerződésben foglaltaknak próbálok érvényt szerezni.
Kérem, szíveskedjenek levelemre mielőbb válaszolni, legalább tanácsot adni. Tartok tőle, hogy ügyemben minden egyes nap késlekedés helyrehozhatatlan fejleményekhez visz közelebb, de nem tudom, mik a lehetséges teendőim. Úgy érzem, ismét átvernek !