Tisztelt János!
Az Ön által megadott adatok alapján a tárgybani társasházi ingatlant Ön végrehajtási eljárás (végrehajtási árverés) keretében vásárolta meg. A végrehajtási árverésen való tulajdonszerzés a jogi szaknyelv szerint „eredeti szerzésmódnak” minősül, ami azt jelenti, hogy az ingatlan tiszta tulajdoni lappal kerül a birtokunkba (tehermentesen), mégis vannak olyan jogok, amelyek árverés után is fennmaradnak. A Vht. akként rendelkezik, hogy a végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a következő jogok terhelhetik:a) a telki szolgalom, b) a közérdekű használati jog, c) az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, d) a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. [A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 137. § (1) bek.].
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.)5:41. §-a szerint [Tulajdonszerzés hatósági határozattal vagy hatósági árverés útján]
(1) Aki a dolgot hatósági határozat vagy hatósági árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos.
(2) A tulajdonjogot hatósági határozattal megszerző jogosult - ha a hatósági határozat eltérően nem rendelkezik - ingó dolog esetén a dolog birtokának átruházásával, ingatlan esetén tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg.
(3) Hatósági árverés esetén az árverési vevő a tulajdonjogot az ingó dolog birtokának a hatósági árverést végző általi átruházásával, ingatlan esetén a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg.
(4) A dolog tulajdonának hatósági határozattal vagy hatósági árverés útján való megszerzésével megszűnnek a harmadik személynek a dolgot terhelő jogai, kivéve, ha a hatósági határozattal vagy hatósági árverés útján szerző e jogok tekintetében nem volt jóhiszemű.
1. Kérdéssel kapcsolatos válaszom: Saját tapasztalatom szerint a bírósági gyakorlat is megosztott az ügyben. A fentiek alapján könnyen mondhatnánk azt, hogy a közös költség tartozást nem követelheti a társasház az új tulajdonoson (jelen esetben árverési vétel útján tulajdonjogot szerző vevőn), elvégre a Vht. fenti eredeti szerzésmódja ezt kizárja. Sajnos, a válasz mégsem ilyen egyértelmű, mivel a fenti helyzetet árnyalja az, hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) nem ad kifejezett iránymutatást a tulajdonjog átszállás esetén a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség vonatkozásában és a fenti kérdésben, egyes bíróságok a törvény egyik, egyébként nem ezt a kérdést szabályozó rendelkezéséből olyan tartalmat olvasnak ki, miszerint a tartozás törvénynél fogva átszáll [Ptk. 6:207.§], tehát tulajdonosváltás esetén a társasházközösség akkor is az új tulajdonostól követelheti, ha azt az elődje halmozta fel.
A közüzemi költség (pl. áram-, vízdíj stb.) tartozásokkal kapcsolatos (általam ismert) bírósági határozatok az alábbiakat mondják ki.
A Fővárosi Ítélőtábla Pf.20.700/2015/6. számú ítélete szerint a közüzemi díjtartozásból eredő kötelezettség kötelmi jogviszonyból származó követelés, amely a korábbi tulajdonossal szemben a végrehajtási árveréstől függetlenül továbbra is fennáll, a szolgáltató azt az árverést követően is jogosan követelheti a korábbi tulajdonostól. Nem annak van jelentősége, hogy a fogyasztó az ingatlant árverésen szerezte meg, illetve, hogy az igény dologi vagy kötelmi jellegű-e. A szolgáltatót a jogszabály – a Vksztv. 51.§ (5) bekezdése – egyértelműen feljogosította arra, hogy az adott felhasználási helyre vonatkozóan a korábbi közszolgáltatási szerződés alapján fennálló rendezetlen követelés esetén az adott felhasználási hely tekintetében az 58.§ (1) bekezdése szerint járjon el (vagyis szűkítőt helyezhet fel).
A Szegedi Ítélőtábla Gf.III.30.079/2018/5. számú ítélete szerint a Ptk. és a Vszt. együttes értelmezéséből az következik, hogy származékos tulajdonszerzés (pl. átruházás) esetén a korábbi fogyasztó tartozása akadályát képezheti az új tulajdonossal, új bejelentés alapján, a víziközmű-szolgáltatási szerződés megkötésének és a korlátozás feloldásának, azonban eredeti tulajdonszerzés esetén, bár a Vszt. és a Vvhr. ezt külön nem jelöli meg kivételként és nem differenciál, mégsem lehet megtagadni a szerződéskötést, és a vízfogyasztást sem lehet korlátozni, mert ez ellentétben áll a Ptk. eredeti szerzésmódra vonatkozó szabályával és a Vht. erre vonatkozóan eltérést nem tartalmaz.
A Kúria nemrég hozott ítéletével felülvizsgálati eljárásban hatályon kívül helyezte a Szegedi Ítélőtábla ítéletét. Rögzítette, hogy a víziközmű-szolgáltatás nem az ingatlan tulajdonjogához kapcsolódó jogosultság, hanem közszolgáltatási szerződés megkötésével vagy a szolgáltatás igénybevételével keletkezik. A követelés a korábbi felhasználóval szemben érvényesíthető, ebből következik, hogy a követelés nem az ingatlanhoz, hanem a felhasználóhoz kötődik, a tulajdonosváltozástól függetlenül fennmarad. Erre figyelemmel nincs jogértelmezéssel feloldandó ellentmondás (vagyis teljesen felesleges a Ptk., a Vht. és a Vksztv. összevetése). A díjhátralék kihat a vevőre, ugyanis amíg az fennáll, a vevő nem tud szerződést kötni, nem jut vízszolgáltatáshoz. De a víziközművekre vonatkozó speciális szabályozás miatt még az Alaptörvény felhívásával sem lehet olyan következtetésre jutni, hogy a szolgáltató a nyilvántartott díjhátralék ellenére is köteles a szerződést megkötni, az ivóvizet szolgáltatni.
Mivel a fenti bírósági döntések nem kötelezőek adott esetben az eljáró bíróságra (csak iránymutatóak lehetnek), az Ön számára egyértelműen legkedvezőbb azon álláspont, amely szerint Önt nem terhelik a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség és egyéb közüzemi tartozások. Én is ezzel az állásponttal értek egyet, de jelezném, hogy adott esetben elképzelhető, hogy a bíróság más értelmezést fogad el és másként fog dönteni.
2. Kérdéssel kapcsolatos válaszom: amennyiben a fenti logikát követjük, úgy véleményem szerint a lakás birtokbavétele napjától követelhető Öntől a közös költség és a közüzemi díjak, de amint már említettem nem biztos, hogy adott esetben az eljáró bíróság is ekként döntene.
3. Kérdéssel kapcsolatos válaszom: Véleményem szerint a vevői szerződéses együttműködés kötelezettség körébe beletartozik az is, hogy a vevő meggyőződjön a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatairól és amennyiben az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan tulajdoni lapján csak 2 szoba van feltüntetve, úgy erre való hivatkozással nem lehet eredményesen kártérítési igényt érvényesíteni a végrehajtóval szemben. Különös tekintettel arra is, hogy a végrehajtási eljárásban (mint nemperes eljárásban) a helytelen hirdetménnyel szemben (1. jogorvoslatként) kifogást kellett volna benyújtani, amely tudomásom szerint nem történt meg.
4. Kérdéssel kapcsolatos válaszom: álláspontom és tapasztalatom szerint a lakás végrehajtó általi kiürítése csak a „bennlakó személyek eltávolítását” és az ingatlan vevőnek történő birtokba adását jelenti. A végrehajtó nem fogja a lomtalanítást, szemétszállítást megoldani, arról a birtokba vételt követően a vevőnek saját költségére kell gondoskodni.
Jelzem, az Ön által megadott információk nem teljesek és a szükséges teljes körű információ és az egyes okiratok hiányában a kérdésével kapcsolatban konkrét, felelősségteljes választ adni nem áll módomban, így ezt nem is tehetem. Emiatt a jelen válaszom nem minősül jogi tanácsadásnak, az csak informatív jellegű tájékoztatás és azzal kapcsolatban felelősséget vállalni nem tudok. Különös tekintettel arra is, hogy az Ön által feltett kérdéssel kapcsolatos konkrét, érdemi választ csak valamennyi információ és az egyes okiratok, bizonyítékok rendelkezésre állása és a tényállás teljes körű tisztázása esetén tudok adni.
Tisztelettel:
dr. Gáspár Sándor ügyvéd
8900 Zalaegerszeg, Békeligeti u. 1. I. em. 106.
telefon: +36/92 334-148
http://www.drgasparugyved.t-online.hu
drgasparugyved@t-online.hu
drsandorgaspar@gmail.com