Tisztelt Bea!
Az Ön által leírtak alapján a mélygarázs tulajdonosa akadályozza Önt abban, hogy az Ön tulajdonában álló társasházi ingatlannal kapcsolatos szükséges és felmerülő javítási munkálatokat elvégezze, illetve elvégeztesse.
Önt mint az ingatlan tulajdonosát megilleti az ingatlan birtoklásának joga és a birtokvédelem (Ptk. 5:21. §). A mélygarázs tulajdonosának zavaró, vagyis a szükségszerű javítást akadályozó magatartása esetén Ön mint a panaszos dönthet úgy, hogy birtokvédelmi eljárást indít az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyző előtt (3.000,- Ft illeték megfizetése mellett), kérelmében kérheti a birtoksértő eltiltását a birtoksértő magatartás folytatásától.
Utalok arra, hogy a birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják [Ptk. 5:5. § (1) bek.]. Birtokvédelmi eljárás a jegyzőtől egy éven belül kezdeményezhető. Ha a probléma azonban már ennél hosszabb ideje fennáll, úgy a jegyző nem fog érdemben azzal foglalkozni, hanem a hatáskörének hiányát fogja megállapítani. Adott esetben helyszíni szemle lefolytatására és az érintett meghallgatására is sor kerülhet. Ha megállapítható a birtoksértő magatartás, akkor a jegyző a birtoksértőt eltiltja a birtoksértő magatartás folytatásától. A fél, aki a jegyző döntését vitatja, a határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül bírósághoz fordulhat. Ha a jegyző határozata – az abban foglaltakkal – jogerőssé és végrehajthatóvá válik, úgy azt a kötelezettnek 3 napon belül végre kell hajtani. Ha ez nem történik meg, úgy az érintett pénzbírságra is számíthat. Fontos kiemelni, hogy a birtokvédelmi eljárásban mindent a kérelmezőnek kell bizonyítania, a hatóság hivatalból bizonyítást nem folytat le. A panaszosnak meg kell jelölnie név és lakcím szerint azon személyt, akikkel szemben a birtokvédelmet kéri. Meg kell jelölni, hogy mi a birtoksértés, és bizonyítékokkal alá kell támasztani, illetőleg konkrétan meg kell jelölni, hogy mire, milyen döntésre irányul a birtokvédelmi kérelem. Eredményes birtokvédelmi kérelem csak megfelelő bizonyítékok benyújtásával terjeszthető elő, önmagában a kérelmezői állítás nem elegendő bizonyíték.
Amennyiben a mélygarázs tulajdonosa mint esetleges károkozó fenti magatartása révén Önnek jogellenesen kárt okozott, úgy köteles azt megtéríteni. Ugyanakkor mentesül a felelősség alól a mélygarázs tulajdonosa mint esetleges károkozó, ha bizonyítja, hogy magatartása nem volt felróható (Ptk. 6:519. §).
Amennyiben úgy érzi, hogy a mélygarázs tulajdonosa a magatartása révén Önnek kárt okozott, úgy javasolom, hogy (amennyiben lehetséges, úgy) az okozott kár összegszerű megjelölése mellett tértivevényes levélben szólítsa fel a kár megtérítésére (ehhez gyűjtse be a szükséges okirati bizonyítékokat is, pl. a csőtörés miatti megnövekedett vízfogyasztást igazoló vízdíj számlákat, esetleges felmerülő javítással kapcsolatos számlákat stb.). Amennyiben erre nem hajlandó, úgy a kártérítési igényét adott esetben polgári perben tudja érvényesíteni az esetleges károkozóval szemben.
Javasolom, hogy az esetleges perindítást megelőzően feltétlenül konzultáljon ügyvéddel, aki a rendelkezésre álló okiratok és egyéb bizonyítékok alapján el tudja dönteni, hogy a kártérítési igényét eredményesen lehet-e érvényesíteni a bíróságon vagy sem. Ugyanis egy esetleges pervesztesség esetén Önt fogják terhelni a perköltségek (esetleges eljárási illeték, ellenérdekű peres fél ügyvédjének megbízási díja stb.). Egyidejűleg felhívnám a figyelmét a kártérítési felelősség Ptk-beli alábbi általános és közös szabályaira.
Ptk. 6:518. § [A károkozás általános tilalma] A törvény tiltja a jogellenes károkozást.
Ptk. 6:519. § [A felelősség általános szabálya] Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól a károkozó, ha bizonyítja, hogy magatartása nem volt felróható.
Ptk. 6:520. § [Jogellenesség] Minden károkozás jogellenes, kivéve, ha a károkozó a kárt
a) a károsult beleegyezésével okozta;
b) a jogtalan támadás vagy a jogtalan és közvetlen támadásra utaló fenyegetés elhárítása érdekében a támadónak okozta, ha az elhárítással a szükséges mértéket nem lépte túl;
c) szükséghelyzetben okozta, azzal arányos mértékben; vagy
d) jogszabály által megengedett magatartással okozta, és a magatartás más személy jogilag védett érdekét nem sérti, vagy a jogszabály a károkozót kártalanításra kötelezi.
Ptk. 6:521. § [Előreláthatóság] Nem állapítható meg az okozati összefüggés azzal a kárral kapcsolatban, amelyet a károkozó nem látott előre és nem is kellett előre látnia.
Ptk. 6:522. § [A kártérítési kötelezettség terjedelme]
(1) A károkozó a károsult teljes kárát köteles megtéríteni.
(2) A teljes kártérítés körében a károkozó köteles megtéríteni
a) a károsult vagyonában beállott értékcsökkenést;
b) az elmaradt vagyoni előnyt; és
c) a károsultat ért vagyoni hátrányok kiküszöböléséhez szükséges költségeket.
(3) A kártérítést csökkenteni kell a károsultnak a károkozásból származó vagyoni előnyével, kivéve, ha ez az eset körülményeire tekintettel nem indokolt.
(4) A bíróság különös méltánylást érdemlő körülmények fennállása esetén a kártérítés mértékét a teljes kárnál alacsonyabb összegben is meghatározhatja.
Ptk. 6:523. § [A károsodás veszélye]
Károsodás veszélye esetén a veszélyeztetett kérheti a bíróságtól, hogy azt, aki a veszélyt előidézte, az eset körülményeihez képest
a) tiltsa el a veszélyeztető magatartástól;
b) kötelezze a kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtételére;
c) kötelezze megfelelő biztosíték adására.
Ptk. 6:525. § [Károsulti közrehatás]
(1) A károsultat kármegelőzési, kárelhárítási és kárenyhítési kötelezettség terheli. Az e kötelezettségek felróható megszegése miatt keletkezett kárt a károkozó nem köteles megtéríteni.
(2) A károkozó és a károsult között a kárt magatartásuk felróhatósága arányában, ha ez nem megállapítható, közrehatásuk arányában kell megosztani. Ha a közrehatás arányát sem lehet megállapítani, a kárt a károkozó és a károsult között egyenlő arányban kell megosztani.
(3) A károsult terhére esik mindazok mulasztása, akiknek magatartásáért felelős.
Ptk. 6:527. § [A kártérítés módja]
(1) A károkozó a kárt pénzben köteles megtéríteni, kivéve, ha a körülmények a kár természetben való megtérítését indokolják.
(2) A jövőben rendszeresen felmerülő károk megtérítésére a bíróság időszakonként visszatérően előre fizetendő, meghatározott összegű járadékot is meghatározhat.
(3) A bíróság a kártérítés módjának meghatározásánál nincs kötve a károsult kérelméhez; a kártérítésnek azt a módját nem alkalmazhatja, amely ellen valamennyi fél tiltakozik.
A kiskorú veszélyeztetése kapcsán a Btk. 208. §-a az alábbiakat rögzíti.
„Btk. 208. § (1) A kiskorú nevelésére, felügyeletére vagy gondozására köteles személy - ideértve a szülői felügyeletet gyakorló szülő, illetve gyám élettársát, továbbá a szülői felügyeleti jogától megfosztott szülőt is, ha a kiskorúval közös háztartásban vagy egy lakásban él -, aki e feladatából eredő kötelességét súlyosan megszegi, és ezzel a kiskorú testi, értelmi, erkölcsi vagy érzelmi fejlődését veszélyezteti, bűntett miatt egy évtől öt évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.
(2) Ha súlyosabb bűncselekmény nem valósul meg, az (1) bekezdés szerint büntetendő az a tizennyolcadik életévét betöltött személy, aki tizennyolcadik életévét be nem töltött személyt
a) bűncselekmény vagy szabálysértés elkövetésére, illetve züllött életmód folytatására rábír vagy rábírni törekszik,
b) bűncselekmény elkövetéséhez felajánl.
A kiskorú veszélyeztetésének bűntettét tetteseként csak olyan személy követheti el, aki a kiskorú nevelésére, felügyeletére vagy gondozására köteles, szülői felügyeletet gyakorló szülő, a gyám élettársa, a szülői felügyeleti jogától megfosztott szülő, ha a kiskorúval közös lakásban vagy egy háztartásban él. Mivel az Ön által leírtak nem vonatkoznak a mélygarázs tulajdonosára, így a mélygarázs tulajdonosa nem valósítja meg, illetőleg nem valósíthatja meg a kiskorú veszélyeztetésének bűntettét.
Jelzem, az Ön által megadott információk nem teljesek és a szükséges teljes körű információ és az egyes okiratok hiányában a kérdéseivel kapcsolatban konkrét, felelősségteljes választ adni nem áll módomban, így ezt nem is tehetem. Emiatt a jelen válaszom nem minősül jogi tanácsadásnak, az csak informatív jellegű tájékoztatás és azzal kapcsolatban felelősséget vállalni nem tudok. Különös tekintettel arra is, hogy az Ön által feltett kérdéssel kapcsolatos konkrét, érdemi választ csak valamennyi információ és az egyes okiratok, bizonyítékok rendelkezésre állása és a tényállás teljes körű tisztázása esetén tudok adni.
Tisztelettel:
dr. Gáspár Sándor ügyvéd
8900 Zalaegerszeg, Békeligeti u. 1. I. em. 106.
telefon: +36/92 334-148
http://www.drgasparugyved.t-online.hu
drgasparugyved@t-online.hu
drsandorgaspar@gmail.com