Ingatlan bérbeadásának alapvető szabályai 2014.
A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme önálló tevékenységből
származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik. A termőföld
bérbeadásából, valamint a fizető vendéglátásból származó jövedelem – ez utóbbinál feltéve,
hogy annak adókötelezettségére a magánszemély a tételes átalányadózást választja – külön
adózó jövedelemnek minősül.
I.. Személyi jövedelemadó
1.1. A termőföld1
bérbeadása
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: Szja tv.) 3. §
53. pontja szerint termőföld haszonbérbeadásának minősül a magánszemély tulajdonos vagy
a haszonélvező által a földterület, illetve halastó írásbeli szerződéssel díj ellenében történő
bérbeadása mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra. A termőföld
bérbeadásából származó bevétel egésze - ha az nem adómentes - külön adózó jövedelem2
,
amely után az adó mértéke 16 százalék. Ez a jövedelem adómentes akkor, ha a
haszonbérbeadás határozott időre kötött megállapodás (szerződés) alapján legalább 5 évre
szól.3 Az ilyen szerződés alapján felvett jövedelem korábban meg nem fizetett adóját
késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni akkor, ha a szerződés öt éven belül megszűnik
(kivéve, ha a megszűnés oka a szerződő felek akaratán kívüli, vagy ha azonnali felmondás
történt). A késedelmi pótlékkal növelt adót a magánszemélynek a szerződés megszűnése
évének kötelezettségeként kell megállapítania és megfizetnie.4
1.1.1. A termőföld bérbeadásából származó adóköteles jövedelem kiszámítása,
könyvvezetés
Az e jogcímen megszerzett bevételeket a bevételi nyilvántartásba kell bejegyezni. A
bevételi nyilvántartást hitelesíttetni nem kell. Nem kell bevételi nyilvántartást vezetni, ha a
termőföld bérbeadásából származó bevétel kizárólag kifizetőtől származik. Ebben az
esetben a bevétellel összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a magánszemély a kifizető
által kiállított igazolás megőrzésével teljesíti.
1.1.2. A jövedelem bevallása, az adó megfizetése
A termőföld bérbeadásából származó jövedelmet a magánszemélynek nem kell bevallania,
ha a jövedelem kifizetőtől származik és a kifizető az adót levonta, vagy ha a termőföld
bérbeadásából származó jövedelem adómentes.
Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban: Art.) 176. § (4)
bekezdése szerint az adóbevallást a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati
adóhatósághoz kell benyújtani. Amennyiben a föld Budapest közigazgatási területén
fekszik, akkor az önkormányzati adóhatóságnak a fővárosi főjegyzőt kell tekinteni.
Ha a magánszemély több önkormányzat illetékességi területén szerez föld bérbeadásából
bevételt, akkor az adóbevallást és az adófizetést is önkormányzati adóhatóságonként különkülön
kell teljesíteni.5
1 Termőföld a a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényben meghatározott mező- és
erdőgazdasági hasznosítású föld.
2
Szja tv. 17. § (4) bekezdés
3
Szja tv. 1. számú melléklet 9.4.1. pont
4
Szja tv. 1. számú melléklet 9.4.2. pont
5 Art. 176. § (4) bekezdés2
A föld bérbeadásából származó jövedelem után az adó megállapítása, levonása, bevallása a
kifizető kötelezettsége, amennyiben a jövedelem (bérleti díj vagy földjáradék) kifizetőtől
származik. Nem terheli a kifizetőt az adómegállapítási kötelezettség abban az esetben, ha a
magánszeméllyel az adómentesség feltételéül szabott időtartamra kötött haszonbérleti
szerződést6
. A kifizetőnek az általa kifizetett bérleti díjról és a levont adóról a
magánszemélynek igazolást kell kiadnia.
A kifizetőnek az általa levont adót a kifizetést követő hónap 12. napjáig kell megfizetnie, a
levont adóról pedig az adóbevallást az adóévet követő év február 15-éig kell benyújtania a
föld fekvése szerinti önkormányzati adóhatósághoz.
Amennyiben a kifizető az adót nem vonta le, vagy a bérleti díjat természetben fizette meg,
akkor a 16 százalékos adót a magánszemélynek kell megfizetnie a jövedelem
megszerzésének negyedévét követő hónap 12-éig.
Magánszemély bérlő esetén a bérleti díj után az adó megállapítása, bevallása és befizetése a
bérbeadó magánszemély kötelezettsége. A bevallást és az adó befizetését a föld fekvése
szerint illetékes önkormányzathoz kell teljesíteni az erre a célra rendszeresített
nyomtatványon a jövedelem megszerzésének évét követő év március 20-áig.
1.2. Az egyéb ingatlanok bérbeadása
1.2.1. Bejelentési kötelezettség
Az Art. 22. § (16) bekezdésének 2010. augusztus 16-ai hatályba lépésétől kezdődően a
magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési
kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:
- nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában,
sem más tevékenységére tekintettel),
- tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXVII.
törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. §-a szerinti – adómentes ingatlan (ingatlanrész)
bérbeadás (haszonbérbeadás),
- az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany az általános forgalmi adót érintően
nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,
- nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában
illetőséggel bíró adóalannyal. (Kereskedelmi kapcsolat e tekintetben: a
termékbeszerzés és értékesítés valamint a szolgáltatásnyújtás és -igénybevétel.)
A rendszeresen, tartósan, vagy üzletszerűen ingatlan-bérbeadást végző magánszemély
bejelentkezés - és adószám - hiányában is áfa adóalany. Az adószám hiánya - tekintettel az
adómentes körbe tartozó tevékenységre - a magánszemélyt nem akadályozza a számviteli
bizonylat beszerzésében és kibocsátásában, mivel a rendszeres bevételszerző tevékenységre
tekintettel az általános forgalmi adó alanya, ezért az Áfa tv-ben meghatározott - a
magánszemély nevét és adóazonosító jelét tartalmazó - bizonylat kibocsátására kötelezett7
.
Ha a magánszemély számlatömböt8
kíván használni a számviteli bizonylat kibocsátásához,
akkor annak megvásárlásához kell rendelkeznie adószámmal, vagyis emiatt be kell
jelentkeznie.
A már bejelentkezett és adószámmal rendelkező adóalanyoknak a regisztrált adóalanyi
körből nem szükséges kijelentkezni - hiszen gazdasági tevékenységük nem szűnik meg -,
bizonylataikon továbbra is a már meglévő adószámukat kell feltüntetni.
Amennyiben a magánszemély - nem élve azzal a lehetőséggel, hogy a nevezett
tevékenységére nem köteles az adóhatósághoz bejelentkezni - adóalanyként kívánja
6 Art. 176. § (5) bekezdés
7 Áfa. tv. 165. § (1) bekezdés a) pont
8
224/1995. (XI.22.) PM rendelet3
regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adatlapon9 megteheti, amely alapján az
adóhatóság adószámot állapít meg a részére.
1.2.2. Egyéni vállalkozót érintő szabályok
Az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétele és a szálláshely-szolgáltatási
tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély
kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet10 (továbbiakban: kormányrendelet) szerinti
egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységéből származó bevétele tekintetében a
jövedelemszámítás szempontjából nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély,
aki az ingatlan- bérbeadásból származó jövedelmére az önálló tevékenységből származó
jövedelemre, egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység esetén a tételes átalányadózásra
vagy az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések
alkalmazását választja. Ezen választási jogával az egyéni vállalkozó az Szja tv. 3. § 17.
pontja alapján 2010. augusztus 16-át követően megszerzett bérleti, szálláshely-szolgáltatási
díjak tekintetében élhet.
11 Az előzőek szerinti választása esetén az így megszerzett
jövedelme után az adókötelezettséget a magánszemély adózókra irányadó rendelkezések
szerint kell teljesítenie.
1.2.3. A jövedelem megállapítása és az adóelőleg megfizetése
A termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából, mint önálló tevékenységből
származó bevételből a jövedelmet a magánszemély választása szerint vagy tételes
költségelszámolással12 vagy a 10 százalék költséghányad13 alkalmazásával állapíthatja meg.
Továbbra is adómentesség alkalmazható az önkormányzatnak bérbe adott lakás esetén a
törvényben meghatározott feltételek megvalósulásakor, melyről részletes tájékoztató
olvasható a 1.3. pontban. A bevétel része a költségtérítés is akkor, ha annak összegét külön
állapítják meg és a bérleti díj ezt nem tartalmazza.
2012. január 1-jétől csökkentheti lakás bérbeadásából származó bevételét a bérbeadó
magánszemély úgy, hogy a más településen bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan
megfizetett bérleti díját levonhatja a bérbeadásból származó bevételéből az Szja tv. 17. § (5)
bekezdése szerint. Ennek feltétele, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90
napot meghaladja és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más
tevékenységéből származó bevételével (például önálló tevékenység vagy egyéni vállalkozói
tevékenység bevételével) szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett
bérleti díjat számára még részben sem térítették meg.
A kifizető által levonandó és a magánszemély által fizetendő adóelőleg mértéke a jövedelem
16 százaléka. Az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes
költségelszámolás esetén a magánszemély nyilatkozata szerinti, az igazolható költségek
levonásával megállapított bevételrész összege. A kifizető az adóelőleg alapjának
megállapítása során költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe. 14
A 10 százalék költséghányad alkalmazása esetén továbbra is a bevétel 90 százaléka minősül
az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelemnek.
Jellemzően előforduló és költségként elszámolható kiadás lehet például az ingatlan
fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő rezsiköltség. Abban
9
14T101-es számú nyomtatvány
10 239/2009. (X.20.) Korm. rendelet.
11 2010. évi XC. törvény 15. §
12 Szja tv. 17. § a) pont
13 Szja tv. 17. § b) pont
14 Szja tv. 47. § (2) bekezdés aa) alpont4
az esetben, ha a bérlő nevére átírják a közüzemi szolgáltatást mérő készülékeket, vagyis a
közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a bérlő által a szolgáltatónak fizetett díj a
bérbeadónál nem számít bevételnek, így az költségként sem számolható el. A kizárólag
üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak folyamatos, zavartalan, biztonságos
üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás is
elszámolható költségként.
Ezen kiadásokon túlmenően azon magánszemélyeknek, akik nem egyéni vállalkozóként
végzik e tevékenységet vagy egyéni vállalkozók, de e tevékenységükre a magánszemélyekre
vonatkozó szabályokat alkalmazzák, az ingatlanbérbeadási és az egyéb szálláshelyszolgáltatási
tevékenységből származó bevételből levonhatják:
15
- az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított - saját
tulajdonú - tárgyi eszköz értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a
felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is,
ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik
értékcsökkenési leírás elszámolása); a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület
időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírását, felújítási költségét
(ideértve a felújítási költség időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás
szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlanrész felújítási költsége
értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület
beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás
elszámolása);16
- az ingatlant bérbeadó, illetve egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtó (nem egyéni
vállalkozó) magánszemély épület, építmény esetében – a korábban bármely
tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – az értékcsökkenést
akkor is, ha az épületet három évnél régebben szerezte meg, vagy építette.17
Kifizetőnek történő bérbeadás esetén – függetlenül attól, hogy a bérbeadó magánszemély
rendelkezik-e adószámmal vagy sem – a bérlőnek adóelőleget kell megállapítania.
Amennyiben a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, jövedelemként a bevétel 90
százalékát kell a kifizetőnek figyelembe vennie18
.
Továbbra sem kell az adót a kifizetőnek levonnia akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy
tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja,
19 és a bérbeadásból, szálláshely
szolgáltatásból származó bevételére nem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket
alkalmazza.
Amennyiben a termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó bevétel
kizárólag kifizetőtől származik és a bérbeadó a bevételével szemben költséget nem számol
el – a bizonylat nélkül elszámolható 10 százalékos költség kivételével –, akkor a bevételével
összefüggő nyilvántartási kötelezettségét a kifizető által kiállított igazolás megőrzésével
teljesíti.
Ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az önálló tevékenységből származó
jövedelem szabályai szerint megállapított 16 százalék adóelőleget negyedévenként a
negyedévet követő hónap 12-ig az adóhatósághoz befizetnie.
15 2010. évi CLIII. törvény 67. § (3) bekezdés
16 Szja tv. 17. § (3) bekezdés ab) alpont
17 Szja tv. 18. § (1) bekezdés
18 Szja tv. 47. § (2) bekezdés aa) pont
19 Szja tv. 46. § (4) bekezdés5
A termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet, bármely
módszert is alkalmazza a magánszemély, be kell vallani az állami adóhatósághoz.
1.2.4. Fizető-vendéglátó tevékenység folytatása
A fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév egészére
tételes átalányadózást választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében
lévő lakásában vagy üdülőházában folytatja. Ha a magánszemély több lakástulajdonnal
vagy üdülőházzal rendelkezik, akkor csak abban az esetben választhatja a tételes
átalányadózást, ha azok közül csak egyben folytat fizető-vendéglátó tevékenységet. Fizető-
vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély az, aki - nem egyéni vállalkozóként - a
kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújt
szálláshelyet az adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra.
A tételes átalányadózás alkalmazását nem zárja ki az, ha a szálláshely-szolgáltatást nem a
magánszemély fizeti, hanem azt kifizető, munkáltató finanszírozza (a számla nem a
magánszemély nevére szól). Amennyiben ugyanannak a személynek történő szálláshelyszolgáltatás
napjainak a száma az adóévben a 90 napot meghaladja, akkor a tételes
átalányadó nem alkalmazható.20
A tételes átalányadó éves összege szobánként 32 ezer
forint21, melyet akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély
a fizető-vendéglátó tevékenységét az adott év folyamán megszünteti.
Abban az esetben, ha a tételes átalányadózás választására a magánszemély a tevékenység
megkezdésekor nem volt jogosult, akkor a nevezett tevékenységből származó összes
jövedelmére, míg ha jogszerűen választotta a magánszemély a tételes átalányadózást, de azt
követően valamely feltételt, vagy több feltételt nem teljesített, akkor a következő negyedév
első napjától az önálló tevékenységre vonatkozó előírások szerint kell az adót
megállapítania.22 A változás negyedévét megelőző negyedévre, negyedévekre az éves
tételes átalányadó arányos részét kell megfizetnie.
1.3. Önkormányzatnak történő lakásbérbeadás23
Külön szabályozás vonatkozik a lakás önkormányzatnak történő bérbeadására és a
bérbeadásból származó bevétel adózására. Az ilyen bérbeadásból származó bevétel egésze
jövedelem és a törvényben előírt feltételek teljesülése mellett az adó mértéke 0 százalék.24
A törvényben előírt feltételek a következők25
:
legyen a lakásra érvényes lakhatási engedély,
a lakás fekvése szerinti települési önkormányzat gazdálkodását végrehajtó szerv
(önkormányzati hivatal) legyen a bérbevevő,
a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés határozott időtartamú legyen és az
időtartama érje el vagy haladja meg a 36 hónapot,
az önkormányzat a lakást magánszemély(ek) lakhatásának biztosítására hasznosítsa,
a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés tartalmazza a bérlőkijelölésre a
rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket megállapító önkormányzati
rendelkezés számát.
A szabályozás előírja az adómentesség feltételéül azt is, hogy a lakás önkormányzatnak
történő bérbeadása esetén a bérleti díjat önálló tevékenységből származó bevételként vagy
20 Szja tv. 57/A. § (1) bekezdés
21 Szja tv. 57/A. § (4) bekezdés
22 Szja tv. 57/A. § (5) bekezdés
23 Szja tv. 74/A. §
24 Szja tv. 74/A. § (2) bekezdés
25 Szja tv. 74/A. § (1) bekezdés6
egyéni vállalkozói bevételként nem lehet figyelembe venni és a lakás bérbeadásával
összefüggésben költséget nem lehet elszámolni.26
Ha az ilyen lakás bérbeadását a szerződésben feltételül szabott 36 hónapon belül a bérbeadó
az érdekkörében felmerült okból felmondja, a törvényben előírt számítás szerint – a
hátralévő hónapokkal arányos – adó és késedelmi pótlék terheli, melyet az arról az adóévről
benyújtandó adóbevallásban kell bevallania, és a bevallás benyújtására nyitva álló
határnapig megfizetnie, amely adóévben a szerződést megszegte.27 Abban az esetben, ha a
települési önkormányzat a magánszemélytől adómentességre jogosító bérleti szerződéssel
bérelt lakást a szerződés időtartamán belül nem az önkormányzati rendeletnek megfelelően
hasznosítja vagy nem hasznosítja, akkor a bérleti díj után 16 százalékos mértékű adót kell
fizetnie.
Hasonló feltételekkel a társasági adó hatálya alá tartozó személlyel is köthető adóalapcsökkentésre
jogosító lakásbérleti szerződés. Ezzel összefüggésben a hasznosítás
elmaradása esetében az önkormányzatot 8 százalék adófizetési kötelezettség terheli. Az
önkormányzatnak minden olyan hónap bérleti díja 1,19-szerese után az adózás rendjéről
szóló törvénynek a kifizetőre vonatkozó szabályai szerint kell az adót megfizetnie, amely
hónapban nem valósult meg a megfelelő hasznosítás, kivéve, ha a hasznosításon kívüli
időszak az adóév elejétől számítva a 30 napot nem haladja meg.28
II. Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség
A magánszemély 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni az
adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából származó egymillió forintot meghaladó
jövedelem esetében a teljes jövedelem után.
E kötelezettsége mindaddig fennáll, míg az adóévben a magánszemély biztosítási
jogviszonyában megfizetett 7 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő
tevékenységet folytató társas vállalkozó után és egyéni vállalkozó által fizetett 6810 forint
egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett
6810 forint összegű egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint az egyszerűsített
közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt
terhelő 1,6 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék, és az Eho tv-ben meghatározott 14
százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek
(például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) után megfizetett 14 százalékos
egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot
(hozzájárulás-fizetési felső határ).29 A családi járulékkedvezmény érvényesítésével az
egészségbiztosítási járulék az Eho tv. 3. § (3) bekezdésének alkalmazásában nem minősül
megfizetettnek, és a 450 000 forintos felső határba nem számítható be.
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó
jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség és szociális hozzájárulási adónak
sem alapja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ezért az e tevékenységből
származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás
terheli a magánszemélyt.
A közösségi rendelet hatálya alá tartozó, másik tagállamban biztosított személy jövedelme
után nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni.
26 Szja tv. 74/A. § (3) bekezdés a) pont
27 Szja tv. 74/A. § (3) bekezdés b) pont
28 Szja tv. 74/A. § (5) bekezdés
29 Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (továbbiakban: Eho tv.) 3. § (3) bekezdés7
Az egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség alóli mentességet a természetes
személy az illetékes külföldi hatóság által kiállított, a másik tagállamban fennálló biztosítást
tanúsító igazolással igazolja.30
A kifizetőt és a bérbeadó természetes személyt nem terheli a 27 százalékos mértékű
egészségügyihozzájárulás-fizetési kötelezettség.
31
Termőföld bérbeadása esetében a kifizetőt illetve a magánszemélyt nem terheli sem a 27
százalékos, sem a 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség.
A fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély kötelezett százalékos mértékű
egészségügyi hozzájárulás fizetésére, amely a tételes átalányadó 20, ha az önálló
tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor a jövedelem 27 százaléka, feltéve,
hogy e tevékenység alapján a magánszemély nem minősül a Tbj. szerinti egyéni
vállalkozónak.32
III. Általános forgalmi adó
1.4. Ingatlan bérbeadásának áfa kötelezettsége
Az Áfa tv. bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya33 szerint – amennyiben a
bérbeadást végző saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan (pl.:
lakóingatlan, üzlet) bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére
tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbeadó, illetőleg a
bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Kivételt34 képez ez alól, ezért minden
esetben adókötelezettséget eredményez:
- az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás
nyújtásának minősül,
- a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás
(pl. garázs bérbeadása),
- az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés (pl. viziközmű
berendezés), illetőleg széf bérbeadása.
Az Áfa tv. alkalmazásában a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan
egyéb jogviszony is bérbeadásnak minősül, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték
egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti (vagy téríteni köteles).35
Az ingatlan bérbeadása tekintetében érvényesülő adómentesség adólevonási joggal nem járó
mentesség, vagyis a bérbeadónak a bérleti szolgáltatás után nem kell áfát
felszámítania/fizetnie, ugyanakkor a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések előzetesen
felszámított általános forgalmi adója tekintetében adólevonási jog nem illeti meg.
Az ingatlan-bérbeadást rendszeresen, tartósan, illetve üzletszerűen végző személy áfa
adóalanynak minősül, még akkor is, ha kizárólag adómentes ingatlan-bérbeadást végez.
(Közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlan bérbeadása esetén a
tulajdonostársak közössége36 az áfa adóalany. Az adóalanyisághoz fűződő jogokat és
kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja.
30 Eho tv. 5. § (3) bekezdés
31 Eho tv. 5. § (2) bekezdés
32 Eho tv. 4. § (4) bekezdés
33 Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pont
34 Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pont; 86. § (2) bekezdés
35 Áfa tv. 259. § 4. pont
36 Áfa tv. 5. § (2) bekezdés8
Kijelölés hiányában képviselő a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs,
egyenlő tulajdoni hányad esetében pedig az adóhatóság által kijelölt tulajdonostárs.)
Bérbeadási tevékenységet az adózás rendjéről szóló törvény37 előírásaiból következően
főszabály szerint csak adószám birtokában lehet végezni (egyes ingatlan bérbeadással
foglalkozó magánszemélyeknek lehetőségük van a bejelentkezés, adószám megállapítás
alóli mentesülésre). A magánszemélynek – és a tulajdontársak közösségének – az adószám
megállapítását az állami adóhatóságtól kell kérnie (természetesen csak akkor, ha – egyéb
tevékenységére tekintettel – azzal még nem rendelkezik).
Az ingatlan bérbeadást végző az általa nyújtott adómentes bérbeadási szolgáltatásról köteles
legalább a számviteli törvény38 rendelkezéseinek megfelelő bizonylatot kibocsátani a
bérbe vevő részére.39
Az Áfa tv. főszabálya szerint adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadásával,
haszonbérbeadásával összefüggésben az Áfa tv.40 az alábbi választási lehetőségeket
biztosítja:
- az adóalany adókötelessé teheti a főszabály szerint – a tevékenység egyéb sajátos
jellegére tekintettel – adómentes ingatlan bérbeadási szolgáltatását (beleértve a
lakóingatlan41 bérbeadását is) vagy
- az adóalany adókötelessé teheti a lakóingatlan bérbeadáson kívüli (egyéb), főszabály
szerint adómentes ingatlan bérbeadási tevékenységét (míg a főszabály szerint adómentes
lakóingatlan bérbeadási szolgáltatásra a főszabályt alkalmazza).
Az adóalanyt az adókötelessé tétel választásához kapcsolódóan előzetes bejelentési
kötelezettség terheli, mely bejelentési kötelezettségét az Art. szerint kell teljesítenie. Az
olyan adóalanyt, aki az adókötelessé tételt választotta, a választása a választás évét követő
ötödik naptári év végéig köti.42
Az Art. a bejelentési kötelezettségre vonatkozóan 2012. január 1-jétől előírja43
, hogy
amennyiben az adózó az adóhatóság felhívásában meghatározott határidőben sem teljesíti az
általános forgalmi adóra vonatkozó adózási módjának bejelentését, - ha törvény vagy
törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabály másként nem rendelkezik – az adózót az
adó-visszaigénylésre, adó-visszatérítésre, költségvetési támogatás-igénylésre, túlfizetés
visszatérítésére vonatkozó jogosultság a kötelezettség teljesítéséig nem illeti meg.
Az Áfa tv. 88. §-ában szabályozott választási lehetőséggel kapcsolatos az Art. szintén 2012.
január 1-jétől hatályos rendelkezése44, mely szerint az állami adóhatóság az adózót terhelő
adókötelezettség jogszerű teljesítéséhez, a költségvetési támogatás jogszerű
igénybevételéhez honlapján közzéteszi azt a tényt, hogy az általános forgalmiadó-alanynak
minősülő adózó (ideértve a csoportos általános forgalmi adóalanyt is) az Áfa tv. 88. §-ának
(1) bekezdése alapján az adómentes ingatlan értékesítés vagy bérbeadás tekintetében az
adókötelessé tételt választotta, valamint az adókötelessé tétel időpontját.
37 Art. 16. § (1) bekezdés
38 2000. évi C. törvény
39 Áfa tv. 165. § (1) bekezdés a) pont
40 Áfa tv. 88. § (1) bekezdés b) pont és 88. § (4) bekezdés
41 Az Áfa tv. 259. § 12. pontja alapján az általános forgalmi adórendszerben lakóingatlanok minősül a lakás céljára
létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre
váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor
sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
42 Áfa tv. 88. § (5) bekezdés
43 Art. 37/A. §
44 Áfa tv. 142. § (6) bekezdés és Art. 54. § (5) bekezdés ad) pont9
1.5. Bejelentkezés áfa adóalanyként
Az általános forgalmi adóalany magánszemélynek, aki még nem rendelkezik adószámmal,
és nem kizárólag az Áfa tv. 86. §-a (1) bekezdésének l) pontja szerinti adómentes bérbeadási
(haszonbérbeadási) tevékenységet folytat, a 14T101 számú – tulajdonostársak közösségének
a 14T201 számú – nyomtatványon bejelentést kell tennie az állami adóhatósághoz a
tevékenység megkezdésétől számított 15 napon belül.
A bejelentkezéssel egyidejűleg – a jelzett nyomtatvány áfa nyilatkozat lapján – nyilatkozhat
az adóalany arról, hogy ingatlan bérbeadását (a lakóingatlan bérbeadásra is kiterjedően,
vagy a nélkül) adókötelessé teszi.
Amennyiben ilyen irányú nyilatkozatot nem tesz – és kötelezően adóköteles ingatlan
bérbeadása és/vagy az adómentes ingatlan bérbeadáson kívüli (adómentesnek nem
minősülő) ügylete nincs – a nyomtatványon jelölnie kell, hogy kizárólag közérdekű vagy
speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenységet végez.45 Amennyiben alanyi
adómentességet46 kíván választani (és annak törvényi feltételei fennállnak), úgy a
nyomtatvány megfelelő részén ezt jeleznie kell.
Az állami adóhatóság a bejelentkezés alapján adószámot állapít meg a bérbeadó részére. Az
adószám megszerzéséhez szükséges bejelentkezési kötelezettség teljesítése alól a
magánszemély mentesülhet, melynek feltételeit ezen tájékoztató füzet I/1.2.1. pontja
tartalmazza.
Nemzeti Adó- és Vámhivatal