A bérleti szerződés
1. A bérleti szerződés általános szabályai
6:331. § [Bérleti szerződés]
(1)
Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.
(2)
A jogok időleges gyakorlásának más személy részére ellenérték fejében történő átengedésére a dologbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni.
6:332. § [A bérbeadó szavatossága]
(1)
A bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak. Erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlőt az elállás helyett a felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet.
(2)
A bérbeadó szavatol azért, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Erre a kötelezettségre a jogszavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlő elállás helyett a szerződést felmondhatja.
(3)
Ha a bérelt dolog lakás vagy emberi tartózkodás céljára szolgáló más helyiség, és az olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy tudnia kellett. Erről a jogról a bérlő érvényesen nem mondhat le.
6:333. § [A dolog használata]
(1)
A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja.
(2)
A bérbeadó a bérlő szükségtelen háborítása nélkül jogosult ellenőrizni a használatot.
(3)
Ha a bérlő a bérbeadó felhívása ellenére folytatja a nem rendeltetésszerű vagy a szerződésnek egyébként nem megfelelő használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést.
(4)
Ha a bérlő a dolgot jogosulatlanul alakította át, a bérbeadó felhívására köteles az eredeti állapotot helyreállítani.
6:334. § [A használat átengedése harmadik személy részére]
(1)
A bérelt dolgot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával jogosult albérletbe vagy harmadik személy használatába adni.
(2)
Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó hozzájárulásával adta albérletbe vagy más használatába, az albérlő és a használó magatartásáért úgy felel, mintha a dolgot maga használta volna.
(3)
Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó hozzájárulása nélkül adja albérletbe vagy engedi át másnak használatra, azokért a károkért is felel, amelyek e nélkül nem következtek volna be.
6:335. § [Költségviselés]
(1)
A dolog fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli.
(2)
A bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel.
(3)
A bérbeadó jogosult arra, hogy az őt terhelő munkákat elvégezze, és a dolgot fenyegető károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye.
(4)
A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el.
(1)
A bérlő a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni. Ha a bérleti szerződés egy hónapnál rövidebb időre jön létre, a bérleti díj a szerződés megkötésekor esedékes.
(2)
Arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár.
(3)
A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett.
6:337. § [Törvényes zálogjog]
(1)
Ingatlan bérbeadóját zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain.
(2)
A bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.
(3)
Ha a bérlő kifogásolja a zálogjog fennállását, terjedelmét vagy azt, hogy a bérbeadó a követelésére teljes fedezetet nyújtó vagyontárgyakon felül más vagyontárgyak elszállítását is megakadályozta, a bérbeadó nyolc napon belül köteles zálogjogát bírósági úton érvényesíteni. Ha ezt elmulasztja, zálogjoga megszűnik.
(4)
Ha a bérlő a zálogjoggal terhelt dolgot a bérbeadó engedélye nélkül elszállítja, és más megfelelő biztosítékot nem nyújt, a bérbeadó követelheti a dolognak a bérlő költségén való visszaszállítását. A dolog visszaszállításával a zálogjog feléled.
6:338. § [A határozott idejű bérlet megszűnése és a dolog elpusztulása]
(1)
Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.
(2)
Megszűnik a szerződés, ha a dolog elpusztul.
6:339. § [A bérleti jogviszony megszüntetése rendes felmondással]
(1)
A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja
a) napi bérleti díj kikötése esetén bármikor, egyik napról a másikra;
b) heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján;
c) havi bérleti díj kikötése esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig;
d) hosszabb időszakra kikötött bérleti díj esetén a szerződésben meghatározott időszak végére, legkésőbb az azt megelőző harmincadik napig.
(2)
A határozott időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja a törvényes felmondási idő betartásával idő előtt gyakorolható felmondási jog esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig.
(3)
Ha a felmondás nem az
(1) bekezdésben meghatározott határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő bérleti időszak végére felmondottnak kell tekinteni.
(4)
A bérlő örökösei a határozott időre kötött bérleti szerződést harminc napon belül rendes felmondással felmondhatják. A felmondási időt
a) ha hagyatéki eljárásra nem került sor, az örökhagyó halálától;
b) hagyatéki eljárás esetén a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napjától;
kell számítani.
6:340. § [A bérelt dolog átruházása]
(1)
A bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül megtekinthesse.
(2)
Ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötését követően a bérbe adott dolog tulajdonjogát átruházza, a tulajdonos személyében bekövetkezett változással a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. A bérbeadó és az új tulajdonos a bérlővel szemben egyetemlegesen kötelesek helytállni a bérbeadót a bérleti szerződés alapján terhelő kötelezettségek teljesítéséért.
(3)
A bérbe adott dolog új tulajdonosa a határozott időre kötött bérletet felmondhatja, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.
6:341. § [A felek jogai és kötelezettségei a bérlet megszűnésénél]
(1)
A bérlő a bérlet megszűnése előtt köteles megengedni, hogy az, aki a dolgot bérbe kívánja venni, azt megfelelő időben és módon megtekinthesse.
(2)
A bérlet megszűnése után a bérlő köteles a dolgot a bérbeadónak visszaadni; a bérbeadóval szemben fennálló, a bérleti jogviszonyból keletkezett követeléseinek kiegyenlítéséig azonban a dolgot annak használata nélkül visszatarthatja.
(3)
Ha a bérlő a dolgot jogosulatlanul tartja vissza, a visszatartás idejére a szerződés alapján kikötött bérleti díjat köteles megfizetni, ezt meghaladóan pedig minden olyan kárért felel, amely e nélkül nem következett volna be.
(4)
A bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt, a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti.
2. A lakásbérleti szerződés
6:342. § [Lakásbérleti szerződés]
Ha a szerződés tárgya lakás céljára szolgáló ingatlan, a bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezéseket az alábbi eltérésekkel kell alkalmazni.
6:343. § [A bérleti díj biztosítéka]
Ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti.
6:344. § [A bérbeadó karbantartási kötelezettsége]
A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét
a) életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül;
b) egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg
köteles teljesíteni.
6:345. § [A bérlő elviteli joga]
(1)
A bérlő nem gyakorolhatja az elviteli jogát, ha a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel, és az a bérlő lényeges jogi érdekét nem sérti.
(2)
A bérlőt megillető elviteli jogot a felek a szerződésben az ezzel járó hátrány megfelelő kiegyenlítése mellett zárhatják ki vagy korlátozhatják. Ezt a szabályt kell alkalmazni a megtérítési igény kizárására vagy korlátozására is.
6:346. § [A bérlő tűrési kötelezettsége]
(1)
A bérlő köteles tűrni, hogy a bérbeadó a lakás állagának megóvásához szükséges munkálatokat elvégezze.
(2)
A lakás korszerűsítéséhez szükséges munkálatok elvégzésének tűrésére a bérlő nem köteles, kivéve, ha azok - az elvégzendő munkára, az építészeti következményekre és a bérlő várható kiadásaira tekintettel - a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák.
(3)
A bérbeadó a bérlőt a
(2) bekezdés szerinti munkálatok megkezdése előtt megfelelő időben köteles a tervezett munkálatokról és azok várható időtartamáról írásban tájékoztatni. A bérlő a bérleti szerződést az értesítés kézhezvételét követő hónap utolsó napjáig felmondhatja.
6:347. § [Rendes felmondás]
(1)
A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
(2)
Ha a felmondás nem az
(1) bekezdésben meghatározott határidő betartásával történik, a bérleti jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell tekinteni.
6:348. § [Felmondás szerződésszegés miatt]
(1)
A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább tizenötnapos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja, ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít; vagy a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja.
(2)
A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell közölni.
XLV. Fejezet
A haszonbérleti szerződés
6:349. § [Haszonbérleti szerződés]
(1)
Haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő hasznot hajtó dolog időleges használatára vagy hasznot hajtó jog gyakorlására és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében haszonbért fizetni.
(2)
A haszonbérleti szerződést írásba kell foglalni.
6:350. § [A rendes gazdálkodás követelményeinek érvényesítése]
(1)
A haszonbérlő a dolog hasznainak szedésére a rendes gazdálkodás szabályainak megfelelően jogosult.
(2)
Termőföld haszonbérlője köteles a földet rendeltetésének megfelelően megművelni, és ennek során gondoskodni arról, hogy a föld termőképessége fennmaradjon.
6:351. § [Költségviselési szabályok]
(1)
A haszonbérlet tárgyát képező dolog fenntartásához szükséges felújítás és javítás, továbbá a dologgal kapcsolatos terhek viselése a haszonbérlőt terheli.
(2)
A rendkívüli felújítás és javítás a haszonbérbeadót terheli.
6:352. § [A haszonbér megfizetése]
(1)
A haszonbért időszakonként utólag kell megfizetni.
(2)
A haszonbérlő arra az évre, amelyben elemi csapás vagy más rendkívüli esemény miatt az átlagos termés kétharmada sem termett meg, méltányos haszonbérmérséklést vagy haszonbér-elengedést igényelhet. Erre irányuló igényét köteles még a termés betakarítása előtt a haszonbérbeadóval közölni.
(3)
A mérsékelt vagy elengedett haszonbér utólag nem követelhető.
6:353. § [Törvényes zálogjog]
(1)
A haszonbérbeadót a haszonbér biztosítására a dolog hasznain és a haszonbérlőnek a haszonbérelt területen levő dolgain zálogjog illeti meg.
(2)
A haszonbérbeadót az
(1) bekezdésben foglaltak szerint megillető zálogjogra az ingatlan bérbeadóját megillető zálogjog szabályait kell alkalmazni.
6:354. § [A haszonbérlet felmondása]
(1)
A határozatlan időre kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződést hat hónapos felmondással a gazdasági év végére lehet megszüntetni. Más dolog vagy jog haszonbérlete esetén a felmondási időre a bérleti szerződés felmondására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
(2)
A haszonbérbeadó felmondhatja a haszonbérletet akkor is, ha a haszonbérlő felhívás ellenére sem műveli meg a termőföldet, vagy olyan gazdálkodást folytat, amely súlyosan veszélyezteti a termelés eredményességét, a termőföld termőképességét, az állatállományt vagy a felszerelést.
(3)
A haszonbérlő örökösei a mezőgazdasági haszonbérletet harminc napon belül a gazdasági év végére akkor is felmondhatják, ha az örökhagyó a gazdasági év végét megelőző hat hónapon belül halt meg. A felmondási időt
a) ha hagyatéki eljárásra nem került sor, az örökhagyó halálától;
b) hagyatéki eljárás esetén a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napjától;
kell számítani.
6:355. § [Dolog visszaadása mezőgazdasági haszonbérlet esetén]
A mezőgazdasági haszonbérlet megszűntével a termőföldet és a többi haszonbérelt dolgot olyan állapotban kell visszaadni, hogy a termelést folytatni lehessen.
6:356. § [A bérlet szabályainak alkalmazása]
E fejezet eltérő rendelkezésének hiányában a haszonbérletre a bérleti szerződés szabályait kell megfelelően alkalmazni.