A bérleti szerződés alanyai, tárgya, megkötése

A bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni. A bérlet lényege a dolog használatának ellenérték fejében való időleges átengedése.

A bérleti szerződés alanyai a bérbeadó és a bérlő. Minkét fél egyaránt lehet természetes személy, jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet. Bérbeadó csak az lehet, aki jogosult a dolog birtokának és használatának időleges átengedésére (pl. tulajdonos, haszonélvező).

A szerződés tárgya ingó és ingatlan dolog is lehet. Az ingatlanbérlet tárgyai körében megkülönböztethetjük lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletét, amelyre külön szabályok vonatkoznak. A bérleti szerződés megkötéséhez főszabályként nincs szükség írásbeli formára (ez alól a lakásbérlet egyes esetei jelentenek kivételt).

Szavatosság

A bérbeadó főkötelezettsége a használati jog átengedése és a dolog birtokba adása. A bérbeadót a bérleti szerződés időtartama alatt kellék- és jogszavatossági kötelezettség terheli. A kellékszavatossági kötelezettség alapján a bérbeadó szavatolni köteles azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész ideje alatt szerződésszerű használatra alkalmas legyen, és egyébként is megfeleljen a szerződés előírásainak. Erre a szavatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait kell alkalmazni. Az elállás helyett - a szolgáltatás visszafordíthatatlan jellege miatt - azonban a bérbeadót az azonnali hatályú felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet. Ez azt jelenti, hogy a bérelt dolognak nem csupán a szerződés megkötésekor kell használatra alkalmasnak lennie, hanem a bérlet egész tartama alatt. Ugyanakkor a bérbeadó a jogszavatosság alapján szavatolni köteles azt is, hogy harmadik személynek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Ez az eset akkor fordulhat elő, amikor a dolgon valakinek olyan joga (pl. haszonélvezet) áll fenn, amely alapján jogosult a dolgot a tulajdonos jogait megelőzően birtokolni és használni.

A tulajdonos fenntartási kötelezettsége

A bérleti szerződés nem szünteti meg a tulajdonos dologgal kapcsolatos kötelezettségeit. Ebből következik, hogy a bérbeadó - a dolog fenntartásával járó kisebb kiadások kivételével - viselni tartozik a dolog fenntartásával kapcsolatos kiadásokat és költségeket, valamint a közterheket. A dologgal kapcsolatos kisebb kiadásokat viszont a bérlő viseli.

A szükséges munkák elvégzése érdekében a bérlő és a bérbeadó együttműködése szükséges. A bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a bérbeadót terhelő munkálatok szükségessége merül fel, és köteles megengedni, hogy a bérbeadó azokat elvégezze, továbbá a károk elhárításához szükséges intézkedéseket megtegye. Az értesítés elmulasztásából eredő károkért a bérlő felelős.

Ha a bérbeadó az értesítés ellenére sem végzi vagy végezteti el az állagmegóváshoz szükséges fenntartási munkákat, ezeket a bérlő is elvégeztetheti, egyúttal követelheti a dologra fordított szükséges kiadásainak megtérítését a bérbeadótól. Ha a bérlő a szükséges kiadásokat meghaladó felújításokat végez el, ennek költségeire a megbízás nélküli ügyvitel szabályai szerint tarthat igényt . Eszerint, ha a felújítás helyénvaló volt, vagyis megfelelt a bérbeadó érdekeinek, akkor a bérlőt díjazás illeti meg, és követelheti költségeinek megtérítését. Ezzel szemben, ha tevékenysége nem volt helyénvaló, díjazást nem követelhet, és csak azokat a költségeit követelheti, amelyekkel a bérbeadó gazdagodna, illetve felel mindazokért a károkért, amelyek tevékenysége nélkül nem következtek volna be. Ugyanakkor ha a bérlő a dolgon jogosulatlanul olyan átalakítást végez, amelyhez a bérbeadó vagy hatóság engedélye lett volna szükséges, akkor a bérbeadó kívánságára köteles az eredeti állapotot helyreállítani.

Az ellenőrzés joga

A bérbeadót - a szerződés teljes fennállása alatt - megilleti az ellenőrzés joga. (Ezt a úgy köteles gyakorolni, hogy ne zavarja szükségtelenül a bérlőt.) Ha a bérbeadó az ellenőrzés során észleli, hogy a bérlő a dolgot rendeltetésellenesen vagy szerződésellenes módon használja, követelheti ennek megszüntetését, illetőleg. az ilyen használatból eredő kárának megtérítését is. Amennyiben az ilyen használat tovább folyik, vagy ha a bérelt dolgot fenyegető veszély súlyossága miatt az abbahagyás követelése sem vezetne célra, a bérletet azonnali hatállyal felmondhatja, és kártérítést is követelhet.

Kiválasztás joga

A bérbeadó alapvető joga a bérlő, illetőleg a dolog használójának kiválasztása. Ingatlan és lakás kivételével a bérlő csak a bérbeadó engedélyével adhatja a dolgot albérletbe vagy harmadik személy használatába. A bérbeadó hozzájárulást adhat ehhez a bérleti szerződés megkötésekor vagy a szerződés megkötését követően utólag szóban, írásban vagy ráutaló magatartással is (tud a továbbadásról, de nem tiltakozik ellene).

Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó engedélyével más használatába adta, úgy felel a használó magatartásáért, mint a sajátjáért. Ha azonban bérlő a dolgot a bérbeadó engedélye nélkül engedi át másnak használatra, felelős azokért a károkért is, amelyek az átengedés nélkül nem következtek volna be . (Ha például a bérbeadott gépkocsit a bérlő a bérbeadó engedélyével adja más használatába, akkor csak azokért a károkért felel, amelyet a használó felróható magatartásával - pl. közlekedési szabályszegésével - okoz. Ha azonban a használatba adás a bérbeadó engedélye nélkül történik, és emiatt a gépkocsi éjszakára nem a bérlő garázsában, hanem a használó lakása előtt az utcán parkol, és azt onnan ellopják, akkor a bérlő felel a bekövetkezett kárért, hiszen az az engedély néküli használatba adás hiányában nem következett volna be.).

Bérleti díj, használat

A bérlő főkötelezettsége a bérleti díj megfizetése. A bérleti díj összegét a felek - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - szabadon állapítják meg. A bérlő a bért időszakonként előre köteles megfizetni, de a felek megállapodhatnak másként is. Magától értetődő, hogy nem jár bér arra az időre, amely alatt a dolgot a bérlő rajta kívül álló okból nem használhatja.

A bérfizetés elmulasztása esetében a bérbeadó a bérletet azonnali hatállyal felmondhatja, feltéve, hogy a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és következményekre való figyelmeztetéssel a hátralék megfizetésére írásban felszólította, és a bérlő e határidő elteltéig sem fizetett.

A bérlő főkötelezettségei körébe tartozik a dolog rendeltetésszerű, illetőleg szerződésszerű használata, a dolog fenntartásával járó kisebb kiadások viselése, felelős továbbá minden olyan kárért, amely a rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használat következménye.

A bérlő a dolgot időlegesen tartja birtokában, a bérleti szerződés megszűnése után tehát köteles a dolgot a bérbeadónak visszaadni. A bérleti szerződés megszűnésekor a bérleti jogviszonyból származó követelései kiegyenlítéséig a dolgot visszatarthatja. Ezt a szabályt ingatlan bérletére nem lehet alkalmazni. A visszatartás ideje alatt a bérlőt nem illeti meg a dolog használatának joga .

A bérlet megszűnésekor a bérlőt megilleti az elvitel joga, vagyis mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt, a dolog épségének sérelme nélkül leszerelheti és elviheti.

A szerződés megszűnése

A bérleti szerződés szólhat határozott vagy határozatlan időre. A határozott időre kötött bérlet határozatlan idejűvé alakul át, ha dolgot a bérlő a bérleti idő lejárta után tovább használja és ez ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik. A határozott tartamú bérleti szerződés megszűnik a szerződésben megállapított idő elteltével vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével . Megszűnik a bérlet akkor is, ha a dolog elpusztul.

A határozatlan időre kötött bérletet 15 napra fel lehet mondani, ennek elteltével a bérleti jogviszony megszűnik. A felmondás szóban és írásban is gyakorolható.

A bérlő azonnali hatállyal felmondhatja a szerződést, ha a bérbeadó megszegi a kellékszavatossági, illetőleg a jogszavatossági kötelezettségét. A bérbeadó azonnali hatályú felmondási jogát a bérlő súlyos szerződésszegő magatartása alapozhatja meg. Ilyennek minősül pl., ha a bérlő a bérleti díjhátralékát felszólítás és figyelmeztetés ellenére sem fizeti meg a kitűzött idő alatt, illetőleg ha a bérlő a dolgot a felszólítás ellenére továbbra is rendeltetésellenesen vagy szerződésellenes használja, súlyosan veszélyeztetve ezzel a dolog állagát.