Birtok, birtokos

A törvény szerint birtokos az, aki a birtokot megszerzi, aki a dolgot magához veszi, vagy akinek az más módon a hatalmába kerül. Az ingatlan birtokosa tehát az, aki az ingatlant hatalmában tartja.

A birtoklásnak többféle fajtája van, ezek megkülönböztetésének főleg a jogkövetkezmények szempontjából van jelentősége.

Jogos a birtoklás, ha érvényes jogcímen alapul. A jogcím lehet dologi jogi (mint pl. a tulajdonjog, haszonélvezet), vagy kötelmi jogi, amely szerződésen vagy más jognyilatkozaton alapul (pl. bérlet, haszonbérlet). Jogtalan a birtoklás, ha a birtokosnak a birtoklásra nincs jogcíme. Annak, hogy a birtoklás jogcímen alapul-e vagy sem, főleg a birtokvédelem szempontjából van jelentősége.

Birtokvédelemben részesül mind a jogcímen alapuló, mind a jogcím nélküli birtoklás, azonban a döntés mindig a jogcímtől függ. A dolog felett gyakorolt tényleges hatalom arra való tekintet nélkül minősül birtoknak, hogy a birtokos a hatalmat saját nevében és saját részére, vagy pedig más nevében és más részére gyakorolja-e.

A jogkövetkezmények szempontjából fontos megkülönböztetni a birtokos jó- vagy rosszhiszeműségét. Jóhiszemű az a birtokos, aki jogcím nélkül ugyan de abban a tudatban birtokol, hogy birtoklása valóságos vagy érvényes jogcímen alapul. Így jóhiszeműnek minősülhet az a birtokos, aki más jogcíméről nem tud, illetve a jogcímének érvényessége szempontjából fel nem róható tévedésben van. Rosszhiszemű az a birtokos, aki tudja, vagy kellő körültekintés mellett tudnia kellene, hogy birtoklásának nincs jogcíme.

Ugyanazon ingatlan felett egy időben több személy is hatalmat gyakorolhat. Ilyenkor egymás mellett, egyidejűleg gyakorolt kettős (vagy többszörös) birtoklásról van szó. Tipikus esete, amikor az egyik birtokos a tulajdonos, a másik pedig az, akinek az előbbitől a dolog ideiglenesen a hatalmába került.  A kettős (többszörös) birtok leggyakrabban szerződéses vagy egyéb jogviszony alapján jön létre. Ha ez jogviszony hiányában, a felek egyező akarata nélkül áll elő, akkor önkényes birtoklásról van szó. A szerződés alapján kialakult kettős vagy többszörös birtoklás első helyén a tulajdonos áll, aki a birtoklást másnak valamilyen jogcímen átengedte. Az a fél (rendszerint tulajdonos) akitől a dolog más személy hatalmába került, jogosult a birtok visszaszerzésére (pl. a szerződés felmondása, a jogcím nélküli birtokló személytől a dolog visszakövetelése). A jogkövetkezmény tekintetében, a szerződésen alapuló kettős birtok esetén a felek egymás közti viszonyában a szerződés rendelkezései az irányadók. Döntő jelentősége tehát a birtoklás jogcímének van, ettől függ a birtoklás terjedelme és módja is. Kifelé a birtokosok mindegyike önálló. Önállóan vehetik igénybe a birtokvédelmet is, tehát a tulajdonos a másik birtokos közömbössége esetén is felléphet az ingatlan védelmében (pl. az elfoglalással vagy a káros behatásokkal szemben). A közös birtok szintén egy időben több személy javára áll fenn, de a birtokosok a dolgot együttesen tartják hatalmukban és birtoklásuk tartalma is azonos.

A birtok megszerzésének kétféle módja lehet, ami rendszerint szoros összefüggésben van a jogcím létével vagy hiányával. Származékos a birtok megszerzése, ha a korábbi birtokos adja az ingatlant az új birtokos hatalmába. Ez történhet a tényleges átadással, birtokba bocsátással, jelképesen (pl. kulcsok átadásával), szóbeli kijelentéssel valamint a meglévő birtoklás jogcímének megváltoztatása (pl. a bérlő megvásárolja az ingatlant). Eredeti a birtokszerzés, ha a birtokos a dolog felett a hatalmat saját cselekményével az előző birtokostól függetlenül szerzi meg.

Megszűnik a birtok, ha a dolog kikerül a birtokos hatalmából. Ez végbemehet a birtok másra való átruházásával. Ingatlan esetében a tulajdonos nem hagyhat fel birtokával mindaddig, amíg tulajdonjoga (átruházás, elbirtoklás stb. folytán) meg nem szűnik. Az ingatlannal kapcsolatos felelőssége akkor is fennmarad, ha nem törődik vele.

A birtokvédelem

A tulajdonoson kívül minden más birtokost is megillet a birtokvédelem, ha a birtokost birtokától jogalap nélkül megfosztják ( a dolgot hatalma alól elvonják), vagy a birtoklásban zavarják ( akadályozzák a hatalom gyakorlásában). A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg. Ebből a szempontból nincs különbség a birtoklás minősége szerint (jogos vagy jogtalan, jó- vagy rosszhiszemű birtoklás). Különleges eset, a kölcsönös tilos önhatalom. Ha az, akitől a dolgot tiltott önhatalommal szerezték meg, maga is tiltottnak minősülő önhatalommal szerzi vissza, mint tiltott önhatalmat elkövető fél, nem jogosult birtokvédelemre, a vitát a Ptk. alapján lehet csak megoldani.

Birtoksértő az, aki a birtokfosztó vagy birtoklást zavaró magatartást elkövette. Természetes személyek esetén a birtoksértő személyének meghatározása egyértelmű, azonban a jogi személyek ügyintézői, alkalmazottjai által elkövetett magatartás esetén a jogi személy minősül birtoksértőnek. A kettős birtoklás esetén harmadik személlyel szemben a kettős (többszörös) birtokosok mindegyike önállóan jogosult a birtokvédelemre, az is, aki a birtoklásra jogcímmel nem rendelkezik. Ezért a bírósági gyakorlat a birtokvédelmi eljárásban nem kívánja meg valamennyi birtokos perbenállását, még akkor sem, ha a birtokháborítás megszüntetése iránt per indul, amelyben a birtokláshoz való jog alapján kell dönteni. Ugyanez vonatkozik a közös birtokosokra. Kettős (többszörös) birtokosok egymás közötti viszonyában a birtokvédelem csakis a birtoklás jogcíme szerint igényelhető.  Ebben az esetben a birtokvédelemhez igazolni kell a birtoklás jogcímét, továbbá a birtokvédelem addig terjedhet, ameddig és amilyen terjedelmű és jellegű birtoklásra a jogcím a kettős birtokost feljogosítja. Közös birtok esetén a birtokvédelem mindegyik birtokost önállóan illeti meg, továbbá egymás közti viszonyuk alapján egymással szemben is jogosultak a birtokvédelemre, melyben irányadó a jogcím lesz (pl. tulajdonos társak, bérlőtársak, egyidejű haszonélvezők birtoklása). Harmadik személlyel szemben mindegyikük önállóan is felléphet, a közös birtoklás tartama szerint. A birtokvédelemnek két módja lehetséges, az egyik a megengedett önhatalom, a másik a birtokvédelmi eljárás, amely közigazgatási, illetőleg bírósági úton igényelhető. A birtokos részére a birtoka ellen irányuló támadás önhatalommal való elhárítása minden esetben megengedett. Egyetlen korlátozás van, mely szerint az önhatalom csak a birtok megvédéséhez szükséges mértékben gyakorolható.

A birtokvédelemnek a közigazgatási, illetve a bírósági eljárásban kétféle módja van.

Az egyik a birtoklás tényén alapuló kérelem, illetve kereset, a másik pedig a birtokláshoz való jogon alapuló kereset.  

A birtoklás tényére alapított kereset lényege az, hogy a birtokosnak csak azt kell igazolnia a birtokvédelem elnyeréséhez, hogy birtokban volt, és a birtoklásban tilos önhatalommal megzavarták (elsősorban közigazgatási eljárásban lehet kérni). A birtokláshoz való jog eldöntése nem tartozik erre az eljárásra. A birtokláshoz való jogra alapított birtokvédelmet viszont a birtokos csak akkor nyerheti el, ha a birtoklás tényén felül azt is igazolja, hogy a birtoklásra érvényes jogcíme van (bírósági úton lehet kérni).

A közigazgatási úton nyújtott birtokvédelem

Akit birtokától megfosztanak vagy birtoklásában zavarnak, a jegyzőtől egy éven belül kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését. A jegyző az eredeti birtokállapotot helyreállítja és a birtoksértőt e magatartásától eltiltja, kivéve ha nyilvánvaló, hogy az aki a birtokvédelemért folyamodott, nem jogosult birtoklásra, illetőleg birtokának zavarását tűrni volt köteles. A jegyző határozata ellen államigazgatási úton sem fellebbezésnek, sem jogorvoslatnak helye nincs; a birtoklás kérdésében hozott határozatot három napon belül végre kell hajtani, akkor is, ha ez ellen a felek valamelyike keresetet indított. A jegyző 30 napon belül köteles határozatot hozni. Az a fél, aki a határozatot sérelmesnek tartja, a kézbesítéstől számított 15 napon belül a bíróságtól kérheti a határozat megváltoztatását. A bíróság felfüggesztheti a jegyző határozatának végrehajtását. Az eljárásra a jegyző székhelyének bírósága illetékes. A keresetlevelet akár a jegyzőnél, akár a helyi bíróságnál be lehet nyújtani. A birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését egy év eltelte után közvetlenül a bíróságtól kérheti.

A birtokos közvetlenül a bírósághoz fordulhat akkor is, ha az ügyben a birtokláshoz való jogosultság is vitás, illetőleg csak a birtokláshoz való jog a kérdés. Az egy éves határidő meghatározásakor többféle eset állhat elő. Ha a birtokháborítás egyszeri cselekményből áll, a határidő e cselekmény befejezésének napján kezdődik. Ha a birtokháborító cselekmény folyamatos magatartásban nyilvánul meg (pl. a birtokháborító más ingatlanán rendszeresen átjár, vagy olyan tevékenységet végez, amely szomszédait állandó jelleggel zavarja), a kezdőpont a folyamatos magatartás megkezdésének időpontjával esik egybe. Ha birtokháborító magatartás időközönként megismétlődik (pl. a birtokháborító néha jár át idegen ingatlanon), az ilyen magatartásokat külön-külön kell figyelembe venni, és azokkal szemben lehet közigazgatási úton birtokvédelmet kérni, amelyek elkövetése óta még egy év nem telt el. A jegyző által lefolytatott eljárásban felmerült költségek terhét a felek viselik. Ha az eljárás a bíróság előtt folyik tovább, akkor a bíróság határoz a költségek felől. Ha a felek egyezséget kötnek, akkor megállapodásuknak a felmerült költségekre is ki kell terjednie. Az érdekeltek ügyvédi képviseletet a közigazgatási eljárásban is igénybe vehetnek, az ezáltal felmerült költség (ügyvédi munkadíj, készkiadás) szintén a közigazgatási eljárás költségei közé tartozik.

A jogkérdés elbírálása a birtokháborítási perben

A birtokláshoz való jog alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. A birtoklásra elsődlegesen a tulajdonos jogosult, de vele szemben is számos jogcímre lehet hivatkozni. Ilyen lehet a dologi jog köréből a haszonélvezet vagy a szolgalom, a kötelmi jog köréből a bérlet vagy haszonbérlet. A birtokháborítási perekben a jogkérdés elbírálása gyakran oda vezet, hogy a tulajdonjog kérdésében, vagy megváltoztatása felől is dönteni lehet. Ez a helyzet akkor, ha az egyik fél elbirtoklása, vagy ráépítésre hivatkozik, vagy a közös tulajdon megszüntetéséről kell határozni.  Ilyen esetben a birtokláshoz való jogot megelőzi a tulajdoni per eldöntése.

A birtokháborítási perekben gyakran keletkezik vita az ingatlan határvonalairól. Az egyik eset lehet az, amikor egymás mellett fekvő ingatlanok között húzódó természetbeni határvonalat valamelyik tulajdonos (egyéb használó) áthelyezi, és ezáltal birtokába vesz olyan területrészt is amelyet addig szomszédja birtokolt.

Másik eset az, amikor az addigi határvonalat teszi vitássá a szomszéd tulajdonosok valamelyike, anélkül, hogy annak természetbeni helyét megváltoztatná. Gyakran a természetbeni határvonal huzamos ideje van ugyanazon a helyen, de eltér a térképi ábrázolástól. Ilyen esetben a birtokvédelem igénybevételéről nem lehet szó, hanem a tulajdoni pernek van helye.