Az építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. Építési-szerelési szolgáltatás lehet valamely építmény, illetőleg a hozzá tartozó berendezések, szerelvények megépítése, átalakítása, javítása, lebontása, bővítése, felújítása, korszerűsítése .

Az építési szerződés tárgya

A szolgáltatás tárgyát a felek mennyiségi és minőségi paraméterek alapján, illetőleg tervdokumentációra és költségvetésre való utalással is meghatározhatják. Nagyobb építési beruházásoknál megtörténhet, hogy a vállalkozási szerződés megkötésének idejéig nem készül el a teljes tervdokumentáció, illetve a költségvetés. Ebben az esetben a tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, valamint az építési-szerelési munka egészére vonatkozó költségelőirányzat alapján megállapított tájékoztató jellegű díjat a szerződésben meg kell határozni.

Ha a szolgáltatás természetéből vagy a felek megállapodásából más nem következik, az építési szerződésben megállapított szolgáltatás oszthatatlan . A felek megállapodása alapján akkor tekinthető a szolgáltatás oszthatónak, ha a felek a munka egyes részeinek átadás-átvételében állapodnak meg. A szolgáltatás oszthatóságának a teljesítési határidő, illetőleg a díjazás szempontjából van jelentősége. Osztható szolgáltatásnál az átadás-átvétel a szerződésben meghatározott részenként történik, mindegyik részmunkának megvan a maga teljesítési határideje, és a vállalkozói díj is részletekben, az egyes munkarészek átvételét követően válik esedékessé.

Az építési szerződés tartalma

A felek főkötelezettsége az építési-szerelési munka elvégzése, illetőleg a vállalkozói díj megfizetése. A főkötelezettségek mellett mind a vállalkozót, mind a megrendelőt terhelik egyéb kötelezettségek is.

A megrendelő kötelezettségei

A megrendelő alapvető kötelezettségei körébe tartozik a hatósági engedélyezéshez szükséges eljárás megszervezése, a hatósági engedélyek (telekalakítási engedély, építési engedély, használatba vételi engedély) beszerzése, illetőleg a munkahely (munkaterület) rendelkezésre bocsátása. A munkahely az építési-szerelési munka végzésére akkor alkalmas, ha állapota a szerződésszerű teljesítést nem gátolja, továbbá, ha a kitűzött alappontok (telekhatár, épület határvonalai stb.) és azok jegyzékének átadása megtörtént.

A megrendelő köteles a tervdokumentációt rendelkezésre bocsátani.A vállalkozó szükség esetén kérheti a megrendelőtől a tervek magyarázatát, illetőleg részletes kivitelezési utasítást, melyet a megrendelő köteles megadni.

A vállalkozó kötelezettségei

A vállalkozó köteles elvégezni a tervben szereplő, de a költségvetésből hiányzó munkákat (többletmunka), továbbá azokat a műszakilag szükséges munkákat is, amelyek nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható.

A felek kötelesek építési naplót vezetni, amely az esetleges jogviták bizonyítási eszközeként felhasználható. A felek a munkavégzéssel kapcsolatos minden lényeges adatot, körülményt, utasítást a munkahelyen vezetett építési naplóban kötelesek egymással közölni.

A megrendelő bármikor jogosult, illetve időközönként köteles a munka végzését ellenőrizni, a vállalkozó pedig köteles a megrendelő számára az ellenőrzést lehetővé tenni.

A szerződés teljesítése

Az építési-szerelési szerződés teljesítése átadás-átvételi eljárás útján történik. Az átadást a vállalkozó köteles megszervezni és a kitűzött időpontról a megrendelőt értesíteni. A megrendelő az átadás-átvételi eljárás során köteles a munkát megvizsgálni és a felfedezett hibákat, hiányokat a rájuk eső költségvetési összeget, valamint az érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket az átadás-átvételei jegyzőkönyvben rögzíteni.

Ha a megrendelő egyes munkarészeket a teljesítés előtt ideiglenes jelleggel átvesz ( előzetes átadás), ezek tekintetében a kárveszély az átvétel időpontjától a megrendelőre száll. Ha tehát az ideiglenesen átvett munkarész senkinek sem felróható okból leég például, akkor a megrendelő viseli az így keletkezett kárt.

Határidőben teljesít a vállalkozó, ha az átadás-átvétel a szerződésben előírt határidőn belül, illetve határnapon megkezdődött, kivéve, ha a megrendelő a szolgáltatást nem vette át.

Az épített dolog átvétele

Nem tagadható meg az átvétel a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányai miatt, amelyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve a kijavításukkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. Az építési munka átvételénél a rendeltetésszerű használhatóságot elsősorban a dolog törvényi vagy szerződésben meghatározott tulajdonságaihoz, illetőleg a használati célhoz viszonyítva kell megállapítani. Ha tehát a felépített családi ház fürdőszobájában az egyik csap csepeg, vagy a tapétázás az egyik szobában nem tökéletes, úgy ezen az alapon az átvétel nem tagadható meg (természetesen a hibák kijavítására a vállalkozó köteles), míg, ha a fűtési rendszer működésképtelen, akkor az egész házat rendeltetésszerű használatra alkalmatlannak kell tekinteni.

Az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül a munkát az ún. utófelülvizsgálati eljárás keretében újból meg kell vizsgálni. Az utófelülvizsgálati eljárást - ellentétben az átadás-átvételi eljárással - a megrendelő készíti elő és hívja meg arra a vállalkozót.

A szerződés teljesítése

A szerződés teljesítése a szolgáltatás átadás-átvételével történik, melynek során a feleket kölcsönös tájékoztatási és együttműködési kötelezettség terheli. Az átadás-átvétel során a felek közösen végzik el azokat a szakmailag szokásos és indokolt próbákat, amelyek a teljesítés megfelelő minőségének megállapításához szükségesek. Eltérő szakmai szokás hiányában a próba lefolytatásához szükséges feltételeket a vállalkozó költségére a megrendelő biztosítja, a próbát pedig a vállalkozó köteles elvégezni.

Tájékoztatási kötelezettség a teljesítésnél

A vállalkozó átadási kötelezettsége nem pusztán a szolgáltatás rendelkezésre bocsátását jelenti, hanem magában foglalja a szolgáltatott dologról a felhasználáshoz, fenntartáshoz szükséges tájékoztatás megadását is.

A tájékoztatás történhet egyszerű szóbeli tájékoztatással, betanítással vagy írásos használati útmutató készítésével. A kötelező használati utasítás hiánya hibás teljesítésnek minősül, amelyért a vállalkozó kártérítési felelősséggel tartozik.

Ha a dolog rendeltetésszerű használatra csak megfelelő tájékoztatóval alkalmas, a szerződésszerű teljesítés feltétele a tájékoztató rendelkezésre bocsátása. Mivel a vállalkozási díj a szabályszerű teljesítéskor válik esedékessé, a megrendelő mindaddig nem köteles a díjat megfizetni, amíg a vállalkozó tájékoztatási kötelezettségének nem tett eleget, feltéve, hogy annak hiányában a szolgáltatott dolog rendeltetésszerű használatba nem vehető.

Szerződésszegés

A vállalkozási szerződések körében előforduló szerződésszegések (késedelem, hibás teljesítés) esetében többnyire az általános szabályokat kell alkalmazni. Speciális szabályok vonatkoznak a teljesítési határidő előtti szerződésszegésre és a lehetetlenülésre.

Határidő előtti késedelem

A teljesítési határidő előtti szerződésszegés kizárólag csak vállalkozási szerződésnél előforduló különleges szerződésszegés. Azért tekinthető ez a szerződésszegési fajta különlegesnek, mert bizonyos esetekben a törvény a teljesítési határidő lejárta előtt lehetővé teszi a késedelem vagy a hibás teljesítés jogkövetkezményeinek alkalmazását.

A késedelem következményei alkalmazhatók, ha a teljesítési határidő lejárta előtt nyilvánvalóvá válik, hogy a vállalkozó a munkát olyan számottevő késéssel tudja csak elvégezni, hogy a teljesítés a megrendelőnek többé már nem áll érdekében. Az ily módon előre látható késedelem jogkövetkezményeként a megrendelő elállhat a szerződéstől és a szerződésszegésre vonatkozó szabályok szerint kártérítést is követelhet. Az elállás mindkét fél érdekét szolgálja, mert ezáltal csökkenthető a késedelemmel okozott kár mértéke. Az elállási jog gyakorlása nem függ a vállalkozó felróhatóságától, kapcsolódhat akár felróható, akár objektív késedelemhez is. Feltétel viszont, hogy a megrendelő csak a vállalkozó által okozott késedelemre alapozhatja az elállást. Nem hivatkozhat tehát az érdekmúlásra, ha a késedelmet maga okozta például azzal, hogy a munkahelyet nem adta át megfelelő időben.

A határidő előtti hibás teljesítés és az elállás egyéb esetei

A teljesítési határidő előtt a hibás teljesítés jogkövetkezményei alkalmazhatók, ha a munkavégzés körülményei arra engednek következtetni, hogy a teljesítés hibás lesz. A hibás teljesítésre utaló jelek megismerését követően a megrendelő köteles megfelelő határidőt tűzni a szolgáltatás fogyatékosságainak kiküszöbölésére. Amennyiben a határidő alatt a vállalkozó a hibát nem javítja ki, a megrendelő a teljesítési határidő előtt gyakorolhatja a hibás teljesítésből eredő jogokat, vagyis díjleszállítást kérhet, illetőleg elállhat a szerződéstől, valamint kártérítést követelhet.

A teljesítési határidő előtti szerződésszegés miatt gyakorolt elállást meg kell különböztetnünk a megrendelő általános elállási jogától. Ebben az esetben ugyanis a megrendelő mindenféle indokolás és előfeltétel nélkül a teljesítésig bármikor elállhat a szerződéstől, viszont köteles a vállalkozó teljes kárát megtéríteni.

A lehetetlenülés

Ha a szerződés teljesítése lehetetlenné válik, a szerződés megszűnik. Amennyiben a lehetetlenülés valamelyik fél felróható magatartására vezethető vissza (pl. a félig kész ház a vállalkozó tűzvédelmi szabályszegése miatt ég le), akkor a szerződésszegés általános szabályai szerint a vétlen fél kártérítést követelhet. Ha a teljesítés olyan okból válik lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős, a vállalkozó díjigényét, illetőleg annak mértékét az határozza meg, hogy a teljesítés lehetetlenülésének oka melyik fél érdekkörében merült fel.

Lehetetlenülés valamelyik fél érdekkörében bekövetkezett okból

Ha a lehetetlenné válás oka mindkét fél érdekkörében vagy mindkét fél érdekkörén kívül merült fel, a vállalkozót a díj arányos része illeti meg. A vállalkozónak kifizetendő díjat a lehetetlenülésig elvégzett munka, illetőleg annak szükséges költségei alapján kell meghatározni. Ha a lehetetlenné válás a vállalkozó érdekkörében merült fel, vállalkozói díjat nem követelhet, a megrendelő érdekkörében felmerült lehetetlenülés esetén pedig a vállalkozót megilleti a teljes vállalkozói díj. A megrendelő azonban a vállalkozási díjból levonhatja azt az összeget, amelyet a vállalkozó költségként megtakarított, továbbá ugyancsak levonhatja azt a vállalkozói díjat, amelyet a vállalkozó a lehetetlenülés folytán felszabadult időben más munkával keresett vagy nagyobb nehézség nélkül kereshetett volna. Annak eldöntése, hogy a lehetetlenüléshez vezető ok kinek az érdekkörében merült fel, a bírói mérlegelés körébe tartozik. A természeti erők kétséget kizáróan mindkét fél érdekkörén kívüli oknak minősülnek, míg a vállalkozó iparengedélyének megvonása a vállalkozó, a használatba vételi engedély iránti kérelem elutasítása a megrendelő érdekkörében felmerülő oknak minősül.

Az objektív lehetetlenülés

Az objektív lehetetlenülés megszünteti a szerződést, a vállalkozó a senkinek sem felróható okból elpusztult mű újbóli előállítására, a megrendelő pedig annak átvételére nem kötelezhető. A gyakorlatban természetesen a felek megállapodhatnak pl. a leégett ház újbóli felépítésében, és megállapodásukban a lehetetlenülés fenti szabályaitól közös megegyezéssel akár el is térhetnek.

A kárveszély viselésének szabályai

A kárveszélyviselés megoszlására a lehetetlenülés szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ez azt jelenti, hogy a megkezdett, valamint a befejezett, de át nem adott mű tekintetében a kárveszély a teljesítés lehetetlenné válására vonatkozó szabályok szerint oszlik meg a megrendelő és a vállalkozó között. Vagyis ha a károsodásért senki nem tehető felelőssé, akkor a fent részletezett szabályok szerint kell eldönteni, hogy ki viselje a bekövetkezett kárt attól függően, hogy a károsodás kinek az érdekkörében következett be.

A szerződés teljesítéséhez szükséges anyagokban és eszközökben keletkezett kár viselésére az általános szabályokat kell alkalmazni. Ennek értelmében a senkinek fel nem róható kárt a tulajdonos viseli. Felróható károkozás esetén pedig a károkozó a teljes kárt köteles megtéríteni.

Forrás: Magyarország.hu