Tisztelt Adrienn!
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény alapján a kötelezett (eladó) hibásan teljesít, ha a szolgáltatás, - vagyis esetünkben az ingatlan-, a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben, illetve a jogszabályban meghatározott minőségi követelménynek. A kötelezett azonban nem teljesít hibásan, ha a jogosult (vevő) a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy azt ismernie kellett.
A használt ingatlanok vonatkozásában a lakó-épületnek a korának, és az abból eredő műszaki állapotának megfelelő mértékben alkalmasnak kell lennie a rendeltetésszerű használatra. A kialakult joggyakorlat szerint a szigetelés hiányossága miatt a falakon fellépett vizesedés független az épület korától, és az annak megfelelő természetes avulástól, mivel az nem jelentkezett volna, ha épületet eredetileg megfelelően szigetelték volna.
Amennyiben a jogosult az adott hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy ismernie kellett volna, akkor a kötelezett mentesül a felelősség alól. Minden esetben a kötelezettnek kell bizonyítani, hogy a jogosult a hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy ismernie kellett, hiszen amikor a vevő megvásárol egy ingatlant, akkor jogosan várja el, hogy az ingatlan rendelkezzen a megtekintéskor tapasztalt, illetőleg a szerződésben rögzített tulajdonságokkal.
Kellékszavatossági igény alapján a jogosult választása szerint az alábbi sorrendben a következő igényeket támaszthatja a kötelezettel szemben:
a)kijavítást vagy kicserélést igényelhet, kivéve, ha a választott kellékszavatossági jog teljesítése lehetetlen, vagy ha az a kötelezettnek - másik kellékszavatossági igény teljesítésével összehasonlítva - aránytalan többletköltséget eredményezne, figyelembe véve a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet; vagy
b)az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy a szerződéstől elállhat, ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta.
A szavatossági jogok érvényesítésének előfeltétel, hogy a jogosult a hibát közölje a kötelezettel.
A közlés határideje tekintetében a Ptk. csak annyit ír elő a jogosultnak, hogy a felfedezés után késedelem nélkül kell a kötelezettel közölnie a hibát. Míg a szavatossági igények a teljesítéstől számított egy év alatt évülnek el, addig az ingatlanok esetében az elévülési határidő öt év.
Tisztelettel:
Dr. Tóth Gergely ügyvéd
JÁMBOR TÓTH KOLLÁTH Ügyvédi Iroda
3530 Miskolc, Rákóczi u. 14. 1/5.
+36 46 320 411