Tisztelt Kata!
Próbálok sorban válaszolni a kérdéseire:
1. "A volt férjem a gyerekekre íratta az ő részét, ezért adóztam kb. 1 milliót..". Amennyiben ez a házasságuk alatt közös tulajdonban lévő nyaralóra vonatkozik, adót nem kell fizetnie csak illetéket, s ez az összeg az érték 10%-a, ami kb. megegyezik a fizetettel.Ez sem Önt terheli, hanem az új tulajdonosokat, s - mivel önálló jövedelemmel koruk miatt nem rendelkeznek - fizetési halasztás is megillette volna öket.
Az ingatlan minősítését (lakás-nyaraló) nem a használat módja határozza meg, hanem az építési engedély és a földhivatali bejegyzés. Az építkezéskor valószínűleg megvolt az ok, hogy miért nyraló készült lakás helyett. Az épületet át lehet minősíttetni lakóházzá, ennek a feltételeit jogszabály tartalmazza. Csak néhány szempont:telek-épület nagyságának aránya, közművek kiépítettsége, megfelelő hőszigetelés, út, stb. Mindent összevetve nem olcsó a dolog, s a polgármesteri hivatal is érintett, hiszen egy lakóház lakói más szolgáltatásokra jogosultak, mint egy üdülő lakói.
A ház forgalmi értékét a minősítése nem nagyon befolyásolja, csupán a vevőt nem illetik meg a lakáshoz kapcsolódó kedvezményes hitelek, szoc.pol., stb. Az átminősítés részletes feltételeit a polgármesteri hivatal építéshatósági osztálya tudja megmondani, ez biztosan lehetséges, csupán idő és pénz kérdése.
Adót az eladáskor a jövedelme után kell fizetnie. A gyerekek házrésze után a megszerzéskori érték (ami után illetéket fizetett) és az eladási érték különbözetének 25%-a az adó, amennyiben 5 éven belül volt a szerzés. Az Ön része után más a számítás, de konkrét adatok hiányában erre csak hozzávetőleges választ tudok adni. Ha 5 éven belül építették a házat, vagy az építéshez felhasznált anyagok és munkák számláira van szükség,ideértve az egyéb kiadásokat is, vagy ha ilyennel nem rendelkezik, az adó alapja az eladási ár 25%-a, ebből kell 25% adót fizetnie.
Az új adásvételi szerződésbe lehet a ténylegestől eltérő értéket írni, de ez általában nem célravezető. A gyerekek részének értékét pontosan tudja az illetékhivatal, mivel erre Ön már megfizette az illetéket. A vevőt terhelő vagyonszerzési illetéket a forgalmi érték alapján az illetékhivatal állapítja meg, s ugye a gyerekek részét már tudja...
Ön az adózást "megúszhatja", akár a saját részére, akár a gyerekek nevére építí az új lakóházat (nem üdülőt!). Ha a gyerekek lesznek a tulajdonosok, Ön pedig holtig tartó haszonélvezeti jogot kap, a tulajdonosok hozzájárulása nélkül nem rendelkezhet a házzal. Ez a hozzájárulás a gyerekek nagykorúságáig a gyámhivatal döntési körébe tartozik. A hozzájárulást a gyámhivatal (már a mostani ingatlan eladásánál is) akkor fogja megadni, ha a gyerekek részére járó vételár-rész bizonyíthatóan új lakásba lesz befektetve, addig takarékbetétkönyvben kell elhelyezni, s csak a gyámhivatal hozzájárulásával lehet fekhasználni.
Ha az új házat 18 millió Ft értékben kívánja felépíteni, a régit pedig 21 millióért adja el, lakásépítési kedvezményre (szoc.pol.-ra) nem jogosult, ennek ugyanis feltétele a saját lakás hiányán felül az is, hogy az eladott ház vételárát teljes egészében az új lakás építésére használja fel
Tisztelettel
dr.Szűcs Vince ügyvéd